招拍挂并不包括协议出让，它们是国有土地使用权出让的两种独立方式。以下是对这一问题的详细解释：
一、定义与特点
招拍挂：
- 定义：招拍挂是招标、拍卖、挂牌的简称，是国有土地使用权出让的公开竞价方式。
- 特点：具有公开性、竞争性和透明性。通过发布出让公告，广泛邀请社会各界参与，最终通过竞价确定土地使用者。
协议出让：
- 定义：协议出让是指政府与特定的用地者通过协商谈判，达成一致后签订出让合同的方式。
- 特点：相对灵活，但缺乏公开竞争机制。通常适用于同一宗地只有一个意向用地者的情况，如政府需要引进特定项目或企业时。
二、适用范围与场景
招拍挂：
- 广泛适用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地。
- 特别是在城市中心区域的商业广场建设、大型住宅小区开发等项目用地中更为常见。
协议出让：
- 主要适用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外的土地出让。
- 特别是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目。
三、法律程序与要求
招拍挂：
- 需遵循严格的法律程序，包括发布出让公告、接受竞买人报名、组织竞价等。
- 整个过程受到社会监督，确保公开、公平、公正。
协议出让：
- 程序相对灵活，但需遵守相关法律法规的规定，如不得低于国家规定的最低价标准。
- 通常需要政府与用地者进行多轮协商谈判，达成一致后签订出让合同。
四、法律规定与依据
《中华人民共和国土地管理法》：
- 对土地使用权出让等基本制度和原则作出规定，为招拍挂和协议出让提供基本法律依据。
《中华人民共和国城市房地产管理法》：
- 进一步规范房地产开发用地的出让行为，明确土地使用权出让方式及要求。
- 规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地必须采取拍卖、招标方式；协议出让时出让金不得低于最低价。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：
- 详细规定招拍挂出让的程序、范围和要求，是招拍挂出让方式的重要操作依据。
《协议出让国有土地使用权规定》：
- 规范协议出让的范围、程序和价格等方面，确保协议出让行为的合法性和公正性。
五、实际建议
在实际操作中，应根据土地用途、市场需求及法律规定等因素选择合适的出让方式。如果土地用途属于经营性用地，且市场需求旺盛，通常应选择招拍挂方式出让，以确保公开、公平、公正和市场竞争性。如果土地用途属于非经营性用地，或政府需要引进特定项目或企业，可以考虑采用协议出让方式。
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