商户在以下情况下可以不交物业费，并有权起诉物业公司：
一、商户可以不交物业费的情况
物业公司擅自提高收费标准
- 情况说明：如果物业公司未经相关部门审批或未与商户协商一致，擅自提高物业费收费标准，商户有权拒绝按照新的标准交纳超出部分的费用。例如，原本合同约定物业费为每月每平方米一定金额，物业公司突然提高，且没有任何合法的依据和程序，商户可以只按照原合同约定的标准交纳物业费。
- 法律依据：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业公司不得擅自调整收费标准。
物业公司未履行合同主要义务
- 情况说明：当物业公司严重违反合同约定，未履行主要服务义务，导致商户无法正常经营或造成商户财产损失的，商户可以要求减免相应的物业费。比如，小区的安全保卫工作严重失职，导致商户店铺被盗；或者公共区域卫生长期未清理，影响商户经营环境等。
- 法律依据：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，商户可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并据此要求减免物业费。
房屋质量问题未解决且责任在物业公司
- 情况说明：如果在房屋质保期内，物业公司对开发商遗留的房屋质量问题负有协调处理的责任，但其未及时履行职责，导致问题长期得不到解决，影响了商户对房屋的正常使用，商户可以在一定程度上拒交物业费。例如，房屋屋顶漏水，商户多次向物业公司反映，物业公司却拖延不处理。
- 法律依据：虽然房屋质量问题的直接责任通常在开发商，但物业公司作为小区的管理方，有义务协助商户解决问题。如果因其不作为给商户造成了损失，商户可以通过拒交部分物业费的方式来维护自己的权益。
二、商户起诉物业公司的条件及流程
前提条件
- 存在合法有效的物业服务合同：商户与物业公司之间必须签订有合法有效的物业服务合同，明确双方的权利和义务，包括物业费的缴纳标准、时间和方式等。
- 商户确实未履行缴费义务（在特定情况下）：在商户认为物业公司存在违约行为并决定拒交物业费时，需确保这一行为是基于合法合理的理由，如上述提到的物业公司擅自提高收费标准、未履行合同主要义务或房屋质量问题未解决等。
具体条件
- 催告程序：在起诉前，商户通常需要向物业公司发出书面催缴通知（若商户是因物业公司违约而拒交，则此步骤可能不适用，但需确保已充分沟通并留存证据），要求其在合理期限内解决存在的问题或确认物业费金额。若物业公司未在合理期限内回应或解决问题，商户可考虑起诉。
- 证据充分：商户需要收集并保存相关证据，如物业服务合同、与物业公司的沟通记录、物业公司违约的证据（如照片、视频、投诉处理记录等）、房屋质量问题及影响经营的证据等。
- 诉讼时效：根据《中华人民共和国民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。商户应在知道或应当知道权利受到损害之日起三年内提起诉讼。
起诉流程
- 撰写起诉状：明确被告（物业公司）、诉讼请求（如要求减免物业费、赔偿损失等）、事实与理由等。
- 提交法院：将起诉状及相关证据提交至有管辖权的人民法院。
- 参与诉讼：按照法院的通知参与庭审，陈述事实、提供证据、进行辩论等。
法律后果提示：
- 若商户拒交物业费的理由不成立或证据不足，可能面临承担违约责任的风险，包括补缴拖欠的物业费、支付滞纳金或违约金等。
- 拖欠物业费还可能对商户的个人或企业信用产生负面影响，影响其日后的贷款、租房、购房等行为。
建议：
- 在决定拒交物业费或起诉物业公司前，商户应充分评估自身理由的合法性和合理性，并尽可能收集充分的证据来支持自己的主张。
- 商户可以尝试与物业公司进行协商和解，以更快速、低成本地解决问题。
- 若协商无果或物业公司态度强硬，商户可以寻求法律援助或咨询专业律师（如我），以确保自身权益得到妥善维护。