物业用房非法出售属于违法行为，业主或相关权利人可通过以下途径处理：

1. 确认物业用房的产权归属与用途限制
   根据《民法典》第274条及《物业管理条例》第37条，物业用房（包括物业管理办公用房、业主委员会用房等）属于全体业主共有，其用途由业主共同决定，开发商或物业公司无权擅自改变用途或出售。

   • 操作建议：业主可要求物业公司出示物业用房的产权证明（如规划文件、竣工验收备案表等），确认其是否被登记为全体业主共有。若产权归属存在争议，可向当地不动产登记中心申请查询档案。

2. 向行政主管部门投诉举报
   若物业公司或开发商非法出售物业用房，业主可向以下部门投诉：

   • 房管部门/住建局：依据《物业管理条例》第59条，房管部门有权责令限期改正、没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款。
     
   • 自然资源部门：若出售行为涉及改变土地用途（如将物业用房改为商业用途），可向自然资源部门举报，要求查处违规变更规划的行为。
     
   • 市场监管部门：若出售行为涉及虚假宣传或合同欺诈（如隐瞒物业用房性质），可向市场监管部门投诉。
     
   • 操作建议：投诉时需提供物业用房的产权证明、出售合同（如有）、沟通记录等证据，并明确要求行政部门书面回复处理结果。

3. 通过民事诉讼主张权利
   若行政途径未能解决问题，业主可向法院提起民事诉讼，要求：

   • 确认合同无效：根据《民法典》第154条，若出售行为损害全体业主利益，业主可主张出售合同无效，并要求返还物业用房。
     
   • 赔偿损失：若物业用房已被占用或改造，业主可要求赔偿因无法使用房屋造成的损失（如租金损失、维修费用等）。
     
   • 恢复原状：要求物业公司或开发商将物业用房恢复至原规划用途（如拆除违规改造部分）。
     
   • 操作建议：诉讼需以业主大会或业主委员会名义提起（若未成立业委会，可由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主共同决定），并委托律师调查取证（如出售合同、资金流向等）。

4. 刑事报案（若涉嫌犯罪）
   若出售行为涉及伪造产权证明、虚构交易、挪用资金等情节，可能构成犯罪：

   • 合同诈骗罪：若物业公司或开发商以非法占有为目的，通过虚构物业用房产权或用途骗取购房款，可向公安机关报案。
     
   • 职务侵占罪：若物业公司工作人员利用职务便利，将物业用房非法出售并侵占收益，可追究其刑事责任。
     
   • 操作建议：报案时需提供初步证据（如合同、转账记录、证人证言等），并明确要求公安机关立案侦查。

风险提示：物业用房非法出售案件通常涉及多方主体（如开发商、物业公司、购房者），证据收集难度较大，建议业主在处理过程中注意固定证据（如录音、录像、书面通知等），并优先通过行政途径快速制止违法行为，再通过民事诉讼追究责任。若需进一步协助，可直接向我咨询具体操作方案。