针对企业破产清算中已签合同但未过户房产的处理问题，结合《企业破产法》及相关司法解释，我为您分情况说明如下：

1. 若房产属于破产财产

   • 管理人有权决定继续履行或解除合同：根据《企业破产法》第18条，管理人自破产申请受理之日起2个月内，可书面通知对方继续履行合同或解除合同。
     
     • 继续履行：需对方提供担保，并经法院批准后完成过户，房产纳入破产财产分配。
       
     • 解除合同：对方可申报债权（如已支付房款、定金等），按普通债权比例受偿，但无法取得房产所有权。
       
   • 例外情形：若合同在破产受理前已实际履行完毕（如买方已付全款且占有房产），管理人无权解除合同，应配合过户（参考《九民纪要》第117条）。

2. 若房产不属于破产财产

   • 排除情形：如房产已设定抵押且抵押权人主张优先受偿，或存在产权争议（如被查封、共有权人反对等），则可能被认定为“非破产财产”。
     
   • 处理方式：
     
     • 抵押权人可申请拍卖房产优先受偿，剩余价款纳入破产财产；
       
     • 产权争议需通过诉讼或仲裁确认权属后，再按破产程序处理。

3. 买方特殊保护规则

   • 消费者购房人优先权：若买方为个人消费者且支付全款，可能适用《执行异议和复议规定》第29条，排除执行并要求过户（需满足“唯一住房”等条件）。
     
   • 预告登记效力：若合同已办理预告登记，根据《民法典》第221条，未经预告登记权利人同意，处分房产不发生物权效力，买方有权要求继续履行合同。

实务建议：

• 对买方而言，应尽快向管理人申报债权并主张继续履行合同，同时收集付款凭证、占有证明等材料；
  
• 对管理人而言，需审查合同履行进度、房产权属及是否存在优先权，依法作出决定并通知对方；
  
• 双方均可通过诉讼确认合同效力及房产归属，但需注意破产程序中诉讼时效的中止（自破产受理之日起中断）。

如需进一步分析具体案情（如合同条款、付款方式、房产现状等），可随时向我补充说明。