结论：房子买卖双方签合同后定金是否能退，主要取决于合同中的约定、买卖双方的实际行为以及相关法律法规的规定。具体来说，需根据违约方、合同条款及实际情况综合判断。以下是从不同角度的详细分析：

一、定金的基本法律含义

在房屋买卖合同中，定金通常被视为一种履约担保，表明买方有诚意并准备按照合同约定履行其购买义务。如果买方后续按照合同履行了义务，定金会转化为购房款的一部分。

二、不同情况下的定金退还规则

1. 购房者违约

   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
   • 情况说明：如果购房者在签订购房合同后因自身原因（如资金周转困难、改变购房计划等）不想购买房屋，这属于购房者违约。在此情况下，按照法律规定，开发商有权不退还定金。

2. 开发商违约

   • 法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
   • 情况说明：若开发商存在违约行为（如擅自变更房屋规划设计、未能按时交付房屋、房屋存在严重质量问题等），导致购房者合同目的无法实现，购房者不仅有权要求开发商退还定金，还可要求其双倍返还。

3. 不可归责于双方的事由

   • 法律依据：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律原则，若因不可归责于双方当事人的事由（如政策变化、不可抗力等）导致商品房买卖合同未能订立或无法履行，出卖人应当将定金返还买受人。
   • 情况说明：例如，政府出台新的限购、限贷政策，导致购房者失去购房资格或无法获得预期的贷款额度；或者发生自然灾害、战争等不可抗力事件，导致房屋无法正常建设或交付。在这些情况下，购房者可以要求退还定金。

4. 合同条款无法协商一致

   • 情况说明：双方在签订购房合同时，就主要条款（如房屋价款、付款方式、交房时间等）协商不一致，导致合同未能签订。
   • 定金处理：不能归责于任何一方，购房者可以要求退还定金。

5. 合同中有明确约定

   • 情况说明：购房合同中已明确规定了定金在某些特定情况下的退还规则。
   • 定金处理：依据合同中的具体约定执行。例如，合同中可能约定了如果因开发商原因导致合同无法履行，开发商需双倍返还定金；或者如果因购房者原因导致合同无法履行，定金不予退还等。

6. 双方协商一致解除合同

   • 情况说明：买卖双方协商一致解除购房合同。
   • 定金处理：通过协商解决，可根据双方达成的一致意见进行退还或处理。例如，双方可能同意退还部分定金或全部定金，或者将定金转化为其他形式的补偿等。

三、实际操作建议

1. 查看合同条款：在处理定金退还问题时，首先应仔细查看合同条款中关于定金的规定。了解定金的性质、金额以及退还条件等关键信息。
2. 协商解决：遇到定金退还纠纷时，建议购房者先与开发商进行协商解决。通过友好沟通，寻求双方都能接受的解决方案。
3. 法律途径：若协商不成，购房者可以收集相关证据（如购房合同、付款凭证、沟通记录等），通过法律途径维护自己的合法权益。可以向法院提起诉讼或申请仲裁等。

总结：房子买卖双方签合同后定金是否能退，需根据违约责任归属、合同条款及实际情况综合判断。购房者应充分了解相关法律法规和合同条款，以便在遇到问题时能够依法维护自己的合法权益。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的帮助，请直接向我咨询。