使用老婆婆的房产证办理营业执照，核心需要签订的是房屋租赁合同或无偿使用证明，具体需根据实际使用情况选择并完善相关手续。以下是详细说明：

1. 若以租赁形式使用房产
   需与老婆婆签订书面房屋租赁合同，合同中应明确以下内容：

   • 房屋地址、面积、用途（需注明“商业经营使用”）；
     
   • 租赁期限（需覆盖营业执照登记的营业期限）；
     
   • 租金及支付方式（即使是无偿租赁，也建议注明“租金为0”以避免争议）；
     
   • 双方权利义务（如房屋维护责任、合同解除条件等）；
     
   • 签字盖章（老婆婆需签字确认，若其行动不便可由法定代理人代签并附授权委托书）。
     法律依据：根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。工商登记部门通常要求提供租赁合同作为经营场所证明。

2. 若以无偿使用形式使用房产
   需与老婆婆签订无偿使用证明，并附上房产证复印件、双方身份证明等材料。证明中需明确：

   • 房屋无偿提供给经营者使用；
     
   • 使用期限（建议与营业执照期限一致）；
     
   • 房屋用途（商业经营）；
     
   • 双方签字确认（老婆婆需签字，若无法签字可由法定代理人代签并附授权书）。
     注意：部分地区工商部门可能要求无偿使用证明需公证或由居委会/村委会盖章确认，建议提前咨询当地登记机关。

3. 特殊情况：老婆婆为经营者或投资者

   • 若老婆婆是营业执照上的经营者或股东，且房产为其个人所有，则无需签订租赁合同或无偿使用证明，直接提供房产证原件及复印件即可；
     
   • 若房产为夫妻共同财产，需确认老婆婆是否有权单独处置房产（如房产证登记为“单独所有”或配偶出具同意书），否则可能涉及其他共有人权益问题。

风险提示：

• 合同或证明需真实反映实际使用情况，虚假材料可能导致营业执照被撤销或面临行政处罚；
  
• 若房产存在抵押、查封等权利限制，需提前解除或取得抵押权人同意，否则可能影响经营场所合法性；
  
• 建议在签订合同前核对房产证信息（如地址、面积、产权人等），确保与营业执照登记信息一致。

如有其他细节问题（如合同模板、公证流程等），可直接向我咨询，我会结合您所在地区的具体政策进一步解答。