针对老建筑不符合消防新规且没有规划许可的情况，需分步骤、分情况处理，具体如下：

1. 核查历史遗留问题政策
   部分地区对老建筑存在“历史遗留问题”豁免条款，需优先核查当地规划、消防部门发布的政策文件。例如：

   • 若建筑建成时间早于现行消防规范实施日期，可能适用“老旧建筑改造过渡期”政策，允许分阶段整改；
     
   • 若建筑属于文物保护单位或历史风貌建筑，需根据《文物保护法》或地方性法规，由主管部门制定专项消防方案，而非直接适用新规。
     建议：向当地自然资源局（规划部门）、消防救援机构申请书面确认建筑性质及豁免可能性。

2. 规划许可补办路径
   无规划许可的建筑可能涉及“违法建设”认定，需分情况处理：

   • 可补办情形：若建筑符合当前规划要求（如用地性质、容积率等），可向自然资源局申请补办《建设工程规划许可证》，需提交土地权属证明、建筑设计图纸等材料；
     
   • 不可补办情形：若建筑违反强制性规划（如占用生态红线、公共绿地），可能面临限期拆除或没收。此时需评估建筑实际价值，与执法部门协商通过“罚款+保留使用”方式处理。
     关键点：补办规划许可前，需确保消防整改通过验收，否则规划部门可能不予受理。

3. 消防整改的合规方案
   根据《消防法》第十六条，建筑所有者需履行“消除火灾隐患”的法定义务，整改方案需符合以下要求：

   • 技术可行性：委托消防技术服务机构出具检测报告，明确需改造的内容（如疏散通道、消防设施等）；
     
   • 经济合理性：若整改成本过高（如需拆除重建），可申请政府“老旧小区改造”专项资金或税收减免；
     
   • 程序合法性：整改方案需经消防救援机构审核通过，施工完成后需申请消防验收或备案。
     风险提示：未整改擅自使用的，可能面临罚款、停产停业甚至刑事责任（《刑法》第一百三十九条消防责任事故罪）。

4. 行政救济与诉讼策略
   若与行政部门产生争议（如规划认定、处罚决定），可通过以下途径维权：

   • 行政复议：自知道行政行为之日起60日内，向上一级主管部门申请复议；
     
   • 行政诉讼：若复议未果，可在6个月内向法院起诉，主张行政行为程序违法或适用法律错误。
     证据准备：需收集建筑历史档案、规划变更记录、消防检测报告等材料，证明自身无主观过错或已采取补救措施。

行动建议：

1. 立即委托专业机构对建筑进行消防检测和规划合规性评估；
   
2. 根据评估结果，优先与消防、规划部门沟通整改方案；
   
3. 若面临处罚，及时申请听证或复议，避免程序瑕疵导致败诉风险。
   

如有进一步细节（如建筑用途、所在地区等），可提供更多信息以便针对性分析。