在房屋转租的情况下，转租合同通常是由承租人（即原租户）与次承租人（即新租户）签订的，但前提是承租人必须已经获得了出租人的书面同意。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同签订的基本原则
出租人同意：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。这是转租行为合法性的基础。
- 如果承租人未经出租人同意擅自转租，出租人有权解除原租赁合同，进而可能导致转租合同无法履行，次承租人可能因此面临损失。
合同主体明确：
- 转租合同应明确由承租人与次承租人签订，双方应确保合同内容的详尽和条款的明确，以保障各自的合法权益。
二、合同签订的具体情况
一般情况：
- 在大多数情况下，承租人会与次承租人直接签订转租合同，明确约定转租期间的租金、租赁期限、使用范围、维修责任等具体事项。
- 承租人应确保已获得出租人的书面同意，并将该同意书作为转租合同的附件或提供给次承租人查阅，以证明转租行为的合法性。
特殊情况：
- 如果出租人委托他人处理转租事宜，受委托人需出示授权文件，次承租人可与受委托人签订转租合同。但在此情况下，合同的权利义务最终仍约束出租人和次承租人。
- 在某些特殊情况下，如原租赁合同中明确约定了特定条件下的转租需出租人重新签订合同，或承租人无法继续履行合同时经出租人同意由次承租人承接原合同权利义务，次承租人与出租人可能会直接签订合同或对原合同进行变更或延续。但这种情况相对较少见，且需要明确的合同约定或出租人的特别同意。
三、合同签订的注意事项
确认出租人同意：
- 承租人在转租前必须确保已获得出租人的书面同意，并保留好相关证据，如书面同意书、电子邮件、短信等，以避免后续纠纷。
审查原租赁合同：
- 承租人应仔细审查原租赁合同内容，确保转租行为不违反原合同约定，特别是关于转租的限制或条件。
明确合同条款：
- 转租合同应详细列明转租期限（不得超过原租赁合同剩余期限）、租金、押金、维修责任、违约责任等关键条款，以确保双方权益清晰明了。
遵守法律法规：
- 转租合同的所有条款均应符合相关法律法规规定，确保合同的合法性和有效性。例如，租金不得超过当地政府规定的最高限额，租赁期限不得超过法定最长期限等。
四、法律后果与风险防范
未经出租人同意的风险：
- 如未经出租人同意擅自转租，出租人有权解除原租赁合同，并可能要求承租人承担违约责任。次承租人也可能因此面临损失，如无法继续使用租赁物、需要支付额外费用等。
违约责任与赔偿：
- 为保障次承租人的权益，建议在转租合同中明确若因承租人原因导致转租合同无法履行，承租人需承担的违约责任及赔偿责任。这有助于在发生纠纷时明确责任归属和赔偿范围。
法律咨询与帮助：
- 在转租过程中，如遇到复杂的法律问题或不确定的情况，建议及时向我咨询以获取具体的法律意见和帮助。我可以根据具体情况提供针对性的法律建议和解决方案，确保转租行为的合法性和有效性。
总结来说，房屋转租合同的签订需严格遵守相关法律法规和当地政策，确保出租人的同意，并明确合同主体及条款。在实际操作中，如有任何疑问或需要法律帮助，请直接向我咨询。