针对您提出的“法拍房原房主与第三人签订了租赁合同不搬走怎么办”的问题，以下是我从多个角度为您提供的详细解答：
法律依据与合同义务
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。若承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，则视为不定期租赁，但双方可随时解除合同。在法拍房的情况下，一旦新的产权人（即拍得房屋者）取得房屋所有权，原租赁合同若未明确约定继续有效或存在其他特殊情形（如“买卖不破租赁”原则的适用条件），则原承租人即负有腾退房屋的义务。
- 合同义务：首先，需要审查原租赁合同及拍卖公告中是否对腾退房屋有明确约定。若有明确约定，原承租人应依约履行腾退义务；若无约定或约定不明，则可依据法律规定要求原承租人腾退。
协商沟通策略
- 友好协商：在采取法律手段之前，建议首先尝试与原承租人进行友好协商，了解其不搬的原因和困难，寻求双方都能接受的解决方案。例如，可以给予一定的宽限期或提供搬迁协助等，以促成和平解决纠纷。
- 书面通知：若协商无果，可向原承租人发出书面通知，明确要求其在一定期限内搬离房屋，并告知逾期不搬将承担的法律后果，如支付逾期占有使用费、承担诉讼费用等。
法律手段维权
- 提起诉讼：若原承租人仍拒不搬离，新的产权人有权向法院提起诉讼，请求判令原承租人腾退房屋并支付逾期占有使用费。在诉讼过程中，需提供充分的证据证明原承租人无权占有房屋的事实，如拍卖成交确认书、房屋产权证书、原租赁合同等。
- 申请强制执行：若法院判决支持腾退房屋的诉讼请求，而原承租人仍不履行判决义务，新的产权人可向法院申请强制执行。法院将依法采取强制措施，如查封、扣押、拍卖等（但在此类案件中，通常不会直接对房屋进行拍卖，而是会采取其他措施迫使承租人腾退），以迫使原承租人腾退房屋。
其他辅助措施
- 报警处理：在原承租人存在暴力抗法或其他违法行为时，应及时向公安机关报案，由公安机关依法处理。这有助于维护现场秩序，保障新的产权人的合法权益。
- 寻求专业支持：在处理此类纠纷时，由于涉及法律程序和证据收集等复杂问题，建议寻求专业律师的支持，以确保自身权益得到充分保障。作为专业律师，我可以为您提供全面的法律咨询和代理服务。
特殊情况说明：
- 若原租赁合同中明确约定了“买卖不破租赁”原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，则原承租人有权继续占有和使用房屋。但在此情况下，新的产权人仍有权要求原承租人按照原租赁合同的约定支付租金等费用。
- 若原承租人能够证明其与原房主之间的租赁关系真实存在且合法有效，且新的产权人在拍卖时已知悉该租赁关系并同意继续履行原租赁合同（如拍卖公告中有明确说明），则原承租人也有权继续占有和使用房屋。但这种情况较为特殊，需要具体分析拍卖公告、原租赁合同等证据材料。
综上所述，针对法拍房原房主与第三人签订了租赁合同不搬走的问题，新的产权人可以通过协商沟通、法律手段维权以及其他辅助措施等多种途径来解决纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。