物业公司需要跟建设单位或业主委员会（或业主大会授权的业主）签合同才有效，具体分为以下两种情况：

一、前期物业服务合同

1. 签订主体：在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位（如房地产开发企业）与物业服务人签订前期物业服务合同。
2. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3. 合同内容：通常包括物业共用部位的维修养护、环境卫生清扫、安全保卫等前期物业管理服务事项。
4. 实际案例：例如，某房地产开发公司开发的新住宅小区，在小区建成但尚未交付业主使用，且业主大会尚未成立时，该开发公司作为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，确保小区的前期管理有序进行。

二、物业服务合同

1. 签订主体：在业主大会成立后，由业主委员会（代表全体业主利益的组织）与依法选聘的物业服务人订立物业服务合同。若业主委员会尚未成立，可由业主大会授权的业主代为签订。
2. 法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3. 合同必备条款：
   • 服务内容与标准：详细列明物业服务人应提供的服务项目及其质量标准。
   • 价格与支付方式：明确物业费的计算依据、标准及支付方式。
   • 服务期限：约定合同的有效期限及续签或终止条件。
   • 双方权利义务：清晰界定物业服务人与业主（或业主委员会）各自的权利与义务。
4. 签订流程：双方应仔细审阅合同条款，确认无误后签字盖章，合同即生效，双方需按约定履行各自义务。
5. 实际案例：例如，某小区业主大会通过投票表决选聘新的物业服务企业后，由业主委员会代表全体业主与该企业签订物业服务合同，详细规定了服务内容、标准、收费标准及服务期限等关键条款，确保了双方权益的明确与保护。

三、特殊情况说明

在个别情况下，如商业物业中，个别业主可能因特殊需求与物业服务人单独签订物业服务合同。只要合同内容合法且双方自愿达成一致，该合同即有效。但这种情况较为少见，且需严格遵循相关法律法规和公平原则。

四、建议与注意事项

1. 确保合同合法性：无论是前期物业服务合同还是物业服务合同，其签订都应严格遵守相关法律法规，确保合同内容的合法性、全面性及明确性。
2. 充分沟通协商：建议双方在签订前充分沟通协商，明确各自权利义务，以避免后续纠纷的发生。
3. 妥善保管合同：签订后的物业合同应妥善保管，方便业主及物业服务人在需要时查阅。
4. 及时咨询：在签订或处理物业合同时，如有任何疑问或需要进一步的法律建议，可直接向我咨询，我将为你提供专业的法律支持。

综上所述，物业公司需要跟建设单位或业主委员会（或业主大会授权的业主）签合同才有效。在签订合同时，请务必遵循相关法律法规和公平原则，确保合同的合法性和有效性。