楼房买卖合同协议书在符合法定条件时具有法律效力。以下从多个角度为您详细分析：
一、合同成立与生效的基本条件
行为人具有相应的民事行为能力：
- 买卖双方必须都是具备完全民事行为能力的人，这通常指的是成年人（年满18周岁）或以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁的人。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，如未成年人或精神病人，其独立签订的房屋买卖协议通常是无效或效力待定的，需经法定代理人同意或追认才有效。
意思表示真实：
- 双方在签订协议时，必须基于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，卖方不得故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，买方也不得在受到威胁的情况下被迫签订协议。若存在这些影响意思表示真实性的因素，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销该协议。
内容合法且不违背公序良俗：
- 协议中的条款不能违反法律法规的强制性规定，如房屋限购政策、土地性质及用途等。将农村宅基地房屋卖给城市居民等违反相关土地管理法规的行为，会导致房屋买卖协议无效。同时，协议内容也不能违背社会的公序良俗，以违法或违背道德伦理为目的签订的房屋买卖协议同样无效。
形式要求：
- 房屋买卖协议通常采用书面形式，并需要双方签字盖章齐全。对于商品房买卖，开发商还需具备相关证件，合同也需按规定制定。书面形式有助于明确双方的权利义务，减少纠纷的发生。
二、特殊情形下的合同效力
共有人同意与优先购买权：
- 若房屋存在共有权人，出售时需取得全体共有人的书面同意。同时，需保障其他共有人的优先购买权，否则可能影响协议效力。例如，若卖方未经其他共有人同意擅自出售房屋，其他共有人有权主张合同无效或要求赔偿损失。
无权处分与善意取得：
- 出卖人若非房屋所有权人或未获合法授权，可能导致协议无效。但买受人若为善意且已支付合理对价并完成登记，可依据善意取得制度主张权利。善意取得制度旨在保护交易安全，鼓励诚实信用。
农村房屋的特殊限制：
- 农村宅基地上的房屋转让通常限于本集体经济组织成员之间，非成员间的交易可能因违反土地管理法规而无效。这是为了保护农村土地资源的合理利用和农民的合法权益。
三、合同生效后的法律后果
房屋所有权的转移：
- 虽然依法成立的房屋买卖协议自成立时生效，但房屋所有权的转移需办理产权登记手续。未办理登记手续不影响协议的效力，但房屋的产权不发生转移。因此，签订有效的房屋买卖协议后，还需及时办理过户登记并缴纳相应税费，才算真正完成交易。
违约责任：
- 若一方违反合同约定，如未按时支付房款或未按时交付房屋等，需承担违约责任。违约责任的形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。具体责任形式需根据合同约定和实际情况确定。
四、法律建议
签订合同前：
- 双方应充分了解房屋的基本情况，包括权属、面积、户型、质量等。同时，应核实对方的身份信息和民事行为能力，确保对方具备签订合同的资格。
签订合同时：
- 合同内容应详细、明确，涵盖所有关键条款。特别是关于房屋权属、交付时间、付款方式、违约责任等条款应具体、清晰。双方应认真阅读合同条款，确保自身权益得到充分保障。
签订合同后：
- 双方应按照合同约定履行各自义务。若遇争议或问题，应及时沟通协商解决。若无法协商解决，可寻求法律途径维护自身权益。
总结：楼房买卖合同协议书在符合法定条件时具有法律效力。为确保合同的合法性和有效性，双方在签订和履行合同时应充分了解并遵守相关法律要求。若您在楼房买卖过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。