结论：空壳公司作为民房出租是否合法，需结合具体情况判断，主要涉及公司资质、房屋性质及租赁合同合法性三个方面。以下从不同角度详细分析：

1. 公司资质与经营范围

• 合法性前提：若空壳公司（指无实际经营业务或资产的公司）具备合法注册资质，且营业执照中明确包含“房屋租赁”或“物业管理”等经营范围，则其作为出租方在形式上具备合法性。
• 潜在风险：若公司未在经营范围中登记租赁业务，或存在虚假注册、抽逃资金等违法行为，则租赁合同可能因主体不适格被认定为无效，出租方可能面临行政处罚（如《公司法》第211条关于虚假注册的规定）。

2. 房屋性质与用途

• 住宅用途限制：根据《民法典》第7百零三条，住宅用途的房屋出租需符合地方性法规要求。例如：
  • 若房屋为“唯一住房”，部分城市（如北京、上海）要求出租方需满足一定居住条件（如人均面积不低于5㎡）；
  • 若房屋为“小产权房”或未取得产权证，租赁合同可能因违反《城市房地产管理法》第54条（需办理租赁备案）而被认定无效。
• 商住两用房屋：若房屋性质为商住两用，需确认公司是否具备商业用途的租赁资质（如消防验收、经营许可等），否则可能因“改变房屋用途”被行政处罚。

3. 租赁合同合法性

• 合同效力：即使公司为空壳，只要租赁合同内容合法（如租金、期限、维修责任等条款符合《民法典》第7百零四条至第7百三十四条），且双方意思表示真实，合同仍有效。但需注意：
  • 若公司以租赁为名行非法集资、诈骗等行为，合同可能因“以合法形式掩盖非法目的”被认定无效；
  • 若公司未履行纳税义务（如房产税、增值税），可能面临税务机关追缴及罚款，但不影响合同效力。
• 承租人权益保护：建议承租人在签约前核查公司资质（如通过国家企业信用信息公示系统查询）、房屋产权证及租赁备案证明，并在合同中明确约定“出租方保证房屋权属清晰、无纠纷”等条款，以降低风险。

4. 特殊情形：空壳公司的实际控制人责任

• 若空壳公司无实际资产，且租赁合同纠纷中公司无法履行义务（如退还押金、赔偿损失），承租人可依据《公司法》第20条（股东滥用权利逃避债务）或《民法典》第1百一十九条（法人人格否认制度），追究实际控制人或股东的连带责任。

法律建议

1. 对出租方（空壳公司）：
   • 确保公司注册合法、经营范围包含租赁业务；
   • 出租住宅时遵守地方性法规（如备案、居住面积要求）；
   • 依法纳税并保留完税证明。
2. 对承租方：
   • 签约前核查公司资质、房屋产权及备案情况；
   • 在合同中明确违约责任（如出租方违约时的赔偿标准）；
   • 保留租金支付凭证、房屋交接记录等证据。

总结：空壳公司出租民房的合法性需结合公司资质、房屋性质及合同内容综合判断。若您涉及此类纠纷或需进一步审查合同，可直接向我咨询，我会根据具体细节提供针对性方案。