结论：租房子未签合同时支付的订金，一般情况下可退；但若因支付订金方的行为导致房东产生实际损失，则可能部分或全部不退。具体处理应依据实际情况，并建议双方通过协商达成解决方案。以下是对此问题的详细分析：
一、订金的性质与退还原则
订金在法律上通常被视为“预付款”，不具有定金所具有的担保性质。因此，当交易未达成或合同未履行时，订金原则上应予退还。这是基于公平合理原则，确保双方权益不受损害。
二、一般情况下的退还
未签订书面合同或合同未约定订金处理：
- 若租房双方未签订书面合同，或者合同中未对订金的处理作出明确约定，且支付订金后并未实际入住或使用房屋服务，那么支付订金的一方有权要求房东退还订金。此时，订金仅作为表达租赁意向的一种预先支付款项，不承担任何担保责任。
实际行为未造成损失：
- 如果支付订金后，双方因故未能签订合同，但支付订金方并未给房东造成实际损失（如房屋空置、准备租赁物品等费用），那么房东应退还订金。
三、特殊情况下的扣除与赔偿
支付订金方行为导致房东损失：
- 如果因为支付订金一方的行为（如反悔不租、提供虚假信息等）给房东造成了实际损失（如房屋空置导致的租金损失、准备租赁物品的费用等），房东有权从订金中扣除相应的赔偿金额。但房东需提供充分证据来证明其实际损失的存在和具体金额，以确保扣除的合理性。
房东存在过错：
- 相反，如果是房东的原因导致无法与租客签订合同（如房东将房屋另租他人、隐瞒房屋重大瑕疵等），那么房东应承担相应责任，订金应全额退还，并可能需赔偿租客因此遭受的损失。
四、协商解决的重要性
在遇到订金退还问题时，双方应首先尝试通过友好协商来达成解决方案。这有助于减少纠纷，维护双方的合法权益。协商时，双方可以就订金退还的金额、方式、时间等具体事项进行明确约定，并签订书面协议以避免后续争议。
五、签约前的注意事项与建议
签订书面合同：
- 对于租房者来说，在签订合同前务必仔细阅读合同条款，特别是关于订金、押金、租金支付方式及违约责任等方面的内容。如有不明确或疑问之处，应及时向房东或专业人士咨询，以确保自己的权益得到充分保障。同时，建议双方签订书面合同，明确约定订金的处理方式、违约责任等关键条款。
保留证据：
- 在租房过程中，双方应保留好相关证据（如转账记录、沟通截图、看房视频等），以便在发生争议时提供有力支持。这些证据有助于证明订金支付事实、协商过程以及双方的实际行为等关键信息。
及时咨询与处理：
- 如果遇到订金退还问题或其他法律纠纷，建议及时咨询专业律师（即向我咨询）以获取准确的法律意见和指导。我将根据您的具体情况提供个性化的法律解决方案，帮助您维护自身权益。
综上所述，租房子未签合同时支付的订金能否退还需根据具体情况来判断。在处理此类问题时，应遵循公平合理原则，并注重双方的实际行为和损失情况。同时，也建议租房者在签约前做好充分的准备工作，以预防潜在的法律风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。