未能按照房屋买卖合同协议书履行，属于违约行为，违约方需承担相应的法律责任。具体处理方式需根据违约情形和合同约定来确定，以下是详细分析：

1. 明确违约情形
   首先需确认违约的具体表现，例如：

   • 买方违约：未按时支付房款、拒绝接收房屋、单方解除合同等；
     
   • 卖方违约：未按时交付房屋、隐瞒房屋瑕疵（如产权纠纷、抵押状态）、拒绝办理过户手续等。
     不同违约情形对应的法律后果和救济方式存在差异，需结合合同条款和实际履行情况判断。

2. 审查合同条款
   房屋买卖合同中通常会约定违约责任，例如：

   • 违约金条款：明确违约方需支付一定比例的违约金（如总房款的20%）；
     
   • 定金罚则：若支付定金，违约方可能丧失定金或需双倍返还；
     
   • 解除合同条件：约定一方违约时，另一方有权解除合同并要求赔偿损失。
     若合同有明确约定，优先按合同处理；若无约定或约定模糊，则需依据《民法典》相关规定主张权利。

3. 协商与调解
   在诉讼或仲裁前，建议双方先尝试协商解决，例如：

   • 调整付款或交房时间；
     
   • 补充签订补充协议明确权利义务；
     
   • 通过第三方（如中介、居委会）调解达成和解。
     协商成本低、效率高，且能维护双方关系，是优先推荐的解决方式。

4. 诉讼或仲裁
   若协商无果，守约方可向法院起诉或依据合同约定申请仲裁，主张以下权利：

   • 要求继续履行合同：如卖方未交房，可要求其交付房屋并办理过户；
     
   • 要求赔偿损失：包括直接损失（如已支付的房款利息）和间接损失（如房屋涨价差价）；
     
   • 解除合同并返还财产：若违约导致合同目的无法实现，可要求解除合同并退还已付款项。
     需注意诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。

5. 特殊情形处理

   • 不可抗力：若因自然灾害、政策调整等不可抗力导致违约，可部分或全部免除责任，但需及时通知对方并提供证明；
     
   • 情势变更：如合同履行基础发生重大变化（如房价暴跌），可请求法院变更或解除合同，但需严格符合法律条件。

行动建议：

1. 立即固定证据（如合同、付款记录、沟通记录、违约现场照片等）；
   
2. 根据违约情形和合同约定，选择协商、诉讼或仲裁；
   
3. 若涉及复杂问题（如产权纠纷、共有权人反对），建议委托律师介入处理。
   

如有具体细节需要进一步分析，可直接向我咨询。