法院查封已抵押房产时，其价值计算通常需综合考虑市场价值、抵押债权金额、查封目的及执行程序中的法定规则，具体计算方式如下：

1. 以市场评估价值为基础
   法院一般会委托专业评估机构对房产进行市场价值评估，评估时会参考同地段、同类型房产的近期成交价、租金收益、房产现状（如装修、使用年限）等因素。若抵押合同中已约定房产价值（如抵押登记时明确的评估价），法院可能直接采用该价值，但若抵押时间较长、市场波动较大，法院仍可能启动重新评估程序。

2. 扣除优先受偿的抵押债权金额
   根据《民法典》第394条，抵押权人对抵押房产享有优先受偿权。若房产被查封时存在多个抵押权（如一押、二押），法院会按抵押登记顺序依次扣除各抵押债权金额。例如：房产市场评估价为500万元，一押债权300万元、二押债权100万元，则剩余可分配价值为100万元（500万-300万-100万）。

3. 考虑查封目的与执行程序规则

   • 拍卖/变卖场景：若房产需拍卖，法院会以评估价为基础确定起拍价（通常为评估价的70%-80%），若流拍则可能降价再次拍卖。最终成交价可能低于或高于评估价，但价值计算仍以评估价为基准。
     
   • 以物抵债场景：若债权人同意以房产抵债，法院会以评估价或双方协商价确定抵债金额，但不得高于抵押债权金额（如抵押债权300万元，房产评估价400万元，则最多抵债300万元）。
     

4. 特殊情形下的价值调整

   • 唯一住房执行：若房产是被执行人及其家属唯一住房，法院可能参照当地租房市场平均租金标准，从房产价值中扣除5-8年租金，剩余部分用于清偿债务（《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条）。
     
   • 税费负担：房产过户需缴纳契税、增值税等税费，法院通常会在价值计算中预留税费部分（如评估价500万元，税费约20万元，则实际可分配价值为480万元）。
     

提示：若您是抵押权人或被执行人，对房产价值计算有异议，可在法院委托评估后10日内提出书面异议（《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条），或申请重新评估。具体操作可进一步向我咨询。