结论：专属管辖主要包括因不动产纠纷、港口作业纠纷及继承遗产纠纷提起的诉讼等情形。一般租赁合同纠纷不属于专属管辖，但房屋租赁合同纠纷在特定情况下（如涉及政策性房屋）可能适用专属管辖原则，即由不动产所在地人民法院管辖。
一、专属管辖的情形
专属管辖是法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无权管辖，也不允许当事人通过协议变更管辖法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，专属管辖主要适用于以下情形：
因不动产纠纷提起的诉讼：由不动产所在地人民法院管辖。这里的“不动产纠纷”在司法实践中通常被理解为不动产物权纠纷，如物权确认、分割、相邻关系等引起的物权变动纠纷。
因港口作业中发生纠纷提起的诉讼：由港口所在地人民法院管辖。
因继承遗产纠纷提起的诉讼：由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
二、租赁合同纠纷是否属于专属管辖
一般租赁合同纠纷：
- 对于一般的租赁合同纠纷（如设备租赁、汽车租赁等不涉及不动产的租赁合同），不适用专属管辖，而是遵循一般合同纠纷的管辖原则。
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。当事人也可以在书面合同中协议选择与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反级别管辖和专属管辖的规定。
房屋租赁合同纠纷：
- 房屋租赁合同纠纷主要涉及的是债权债务关系，并非不动产物权本身，因此一般不属于专属管辖。
- 然而，在特定情况下，如涉及政策性房屋（公有住房、廉租住房、经济适用住房等）的租赁合同纠纷，可能由不动产所在地法院管辖，这在一定程度上体现了专属管辖的特点。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，农村土地承包经营合同纠纷、土地经营权纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷等，按照不动产纠纷确定管辖，但这一规定并不直接适用于普通的商业性房屋租赁合同纠纷。
三、实际应用中的指导意义
- 在处理租赁合同纠纷时，首先应明确合同的类型。若为一般租赁合同纠纷，则可灵活选择被告住所地或合同履行地法院进行诉讼；若为房屋租赁合同纠纷，且涉及政策性房屋或特定类型的合同纠纷，则可能适用专属管辖原则，必须向租赁房屋所在地的法院提起诉讼。
- 当事人在签订租赁合同时，应明确约定管辖法院（在不违反级别管辖和专属管辖的前提下），以避免未来可能出现的管辖争议。
- 若发生租赁合同纠纷，建议及时咨询专业律师，以便根据具体情况制定合适的诉讼策略。
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