核心结论：在民间借贷中，若房产已抵押但借债人仍偷偷卖房，出借人可通过完善抵押登记、在抵押合同中明确限制转让条款、及时关注房产状态并采取法律措施等方式来规避风险。以下是详细说明：

1. 完善抵押登记手续

   • 法律依据与重要性：根据《民法典》相关规定，以房产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。只有办理了合法有效的抵押登记，出借人的抵押权才具有公示公信力，能对抗第三人。若未办理抵押登记，即使双方签订了抵押合同，出借人也不能享有优先受偿权，在借债人偷偷卖房时，出借人的权益将难以保障。
   • 操作建议：在签订抵押合同后，出借人应与借债人一同前往不动产登记机构办理抵押登记手续，确保抵押权依法设立。办理过程中，要仔细核对登记信息，确保抵押房产的坐落、面积、权利状况等信息准确无误。

2. 在抵押合同中明确限制转让条款

   • 法律依据与作用：《民法典》规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，出借人可以在抵押合同中明确约定，在抵押期间，未经出借人书面同意，借债人不得转让抵押房产。这样的约定可以增加借债人偷偷卖房的难度，起到一定的约束作用。
   • 操作建议：在签订抵押合同时，出借人应与借债人充分协商，将限制转让条款写入合同，并明确约定违约责任。例如，若借债人违反约定擅自转让房产，应向出借人支付一定数额的违约金，或者承担出借人因实现债权而产生的全部费用等。

3. 及时关注房产状态并采取法律措施

   • 关注房产状态：出借人可以通过定期查询房产登记信息、与借债人沟通等方式，及时了解抵押房产的状态。若发现借债人有转让房产的迹象，如借债人突然提出解除抵押合同、房产有新的登记信息等，出借人应立即引起警惕。
   • 采取法律措施：
     • 申请财产保全：若出借人发现借债人正在偷偷卖房，且担心房产被转让后无法追回，可以向法院申请财产保全，冻结抵押房产的交易手续，防止房产被过户给第三人。
     • 主张抵押权：若房产已被转让，出借人可以依据抵押合同和抵押登记，向法院起诉，要求确认转让行为无效，并主张对抵押房产享有优先受偿权。在诉讼过程中，出借人需要提供充分的证据证明抵押权的存在以及借债人擅自转让房产的事实。
     • 追究借债人的违约责任：根据抵押合同中的违约责任条款，出借人可以要求借债人承担违约责任，赔偿因擅自转让房产给出借人造成的损失。

4. 要求借债人提供其他担保或增加担保措施

   • 法律依据与可行性：为了进一步保障出借人的债权安全，出借人可以要求借债人提供其他担保方式，如提供保证人、质押等其他财产等。多种担保方式并存可以增加借债人违约的成本，降低其偷偷卖房的可能性。
   • 操作建议：出借人在要求借债人提供其他担保时，应与借债人签订相应的担保合同，并办理相关的登记或交付手续。例如，若借债人提供保证人，应与保证人签订保证合同，明确保证方式、保证范围和保证期间等；若借债人提供质押财产，应办理质押登记或交付质押财产。

在民间借贷抵押房产的过程中，出借人要增强风险意识，采取多种措施来规避借债人偷偷卖房的风险。若遇到相关问题，可直接向我咨询。