物业做项目是否需要投标，需分情况讨论，具体如下：

1. 政府采购或公共资源交易项目
   若物业项目属于政府采购范畴（如机关单位、学校、医院等公共机构的物业服务），或涉及公共资源交易（如保障性住房、市政设施维护等），根据《中华人民共和国政府采购法》及《招标投标法》规定，必须通过公开招标、邀请招标等法定方式确定服务供应商。此类项目通常需在指定平台发布招标公告，物业企业需参与投标并符合资质要求。

2. 商业开发项目或私人业主委托
   若项目为商业写字楼、住宅小区（非前期物业）或私人企业委托，是否招标取决于业主或开发商的自主选择。法律未强制要求此类项目必须招标，但若业主通过招标方式选聘物业，则需遵循《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，确保程序合法。实践中，大型商业项目为保证服务质量，常采用招标方式。

3. 前期物业管理项目
   根据《物业管理条例》第二十四条，住宅物业的建设单位需通过招标方式选聘前期物业服务企业，但以下情形可协议选聘：

   • 投标人少于3个；
     
   • 住宅规模较小（建筑面积低于5万平方米）；
     
   • 建设单位经物业所在地县级以上政府房地产行政主管部门批准后采用协议方式。
     若未履行招标程序或未获批准，可能面临行政处罚。

4. 续签或直接委托情形
   若物业合同期满后，业主大会决定续聘原物业企业，或通过协商直接委托（如业主人数较少且经全体业主同意），可无需招标。但需注意，此类操作需符合《民法典》中关于业主共同决定事项的规定，避免程序瑕疵引发纠纷。

建议：物业企业参与项目时，应首先核查项目性质及业主选聘方式，确认是否需履行招标程序。若涉及法定招标项目，需严格准备投标文件并关注评标标准；若为非强制招标项目，可与业主协商服务内容及费用，但建议签订书面合同以规避风险。如有具体项目疑问，可进一步向我咨询。