针对您提出的“房子只网签未办房产证，退房时如何做财产保全”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
首先，需要明确的是，尽管房子只进行了网签而未办理房产证，但这并不妨碍您在退房过程中申请财产保全。财产保全的目的是为了防止被告（在此情况下为开发商或卖家）在诉讼过程中转移、隐匿或损毁财产，从而保障您的合法权益能够得到有效执行。
一、财产保全的类型
财产保全主要分为诉前保全和诉中保全两种。在您的情况下，如果您尚未提起诉讼，但担心开发商或卖家在诉讼前转移财产，可以选择诉前保全；如果您已经提起了诉讼，则可以在诉讼过程中申请诉中保全。
二、申请财产保全的条件
- 情况紧急：您需要证明存在紧急情况，如开发商或卖家有转移财产的迹象，不立即申请保全将会使您的合法权益受到难以弥补的损害。
- 提供担保：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，申请财产保全时，人民法院可能会要求您提供担保。担保的形式可以是现金担保、保全保险、金融机构保函等。
- 明确的财产线索：您需要提供明确的被保全财产信息或具体的被保全财产线索，如网签合同、购房发票、付款凭证等，以证明该财产与案件有关且属于被保全人的财产。
三、申请财产保全的流程
准备材料：
- 财产保全申请书：详细载明申请保全人与被保全人的身份信息、送达地址及联系方式，请求保全的数额或争议标的，请求事项和所根据的事实与理由等。
- 身份证明材料：如身份证、户口本等。
- 明确的被保全财产信息或具体的被保全财产线索：如网签合同、购房发票、付款凭证等。
- 为财产保全提供担保的财产信息或资信证明：如现金担保的银行存单、保全保险的保单、金融机构保函等。
- 如申请诉前财产保全，还需提交起诉书及证据材料1套。
提交申请：
- 您可以选择线上提交申请，通过微信小程序“人民法院在线服务全国版”或网页版“人民法院在线服务网”进行账号注册并登陆，然后填写相关材料并上传。
- 您也可以选择线下提交申请，直接前往有管辖权的人民法院立案庭提交上述材料。
等待审核：
- 人民法院在接受您的申请后，会对情况紧急的案件在四十八小时内作出裁定。
- 如果裁定采取保全措施，人民法院会立即开始执行，并通知被保全财产的人。
四、注意事项
- 及时行动：一旦发现开发商或卖家有转移财产的迹象，应立即申请财产保全，以免错过最佳时机。
- 准确提供信息：在申请财产保全时，务必提供准确、完整的被保全财产信息和线索，以便人民法院能够迅速、有效地采取保全措施。
- 遵守法律程序：在申请财产保全过程中，应严格遵守法律程序和相关规定，确保申请的合法性和有效性。
希望以上解答能够对您有所帮助。如果您在申请财产保全过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时咨询专业律师或相关法律机构。