小区成立物业（这里理解为成立业主委员会来选聘或管理物业）需要满足“双过半”原则，即需要物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据与投票要求
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：
- 选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
- 经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可进行选举或更换。
《物业管理条例》相关规定：
- 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积应达到一定比例（如50%以上），或首套房屋出售并交付使用已满一定年限（如两年）。
- 同时，物业管理区域内业主已入住的户数比例也应达到一定比例（如50%以上），以确保业主的广泛参与。
二、成立业主委员会的具体流程
提出申请：
- 由建设单位或一定比例的业主（如5名以上）向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请，并提交相关资料，包括业主名册、物业基本情况等。
筹备成立：
- 街道办事处或乡镇人民政府收到申请后，将组织成立业主大会筹备组。
- 筹备组负责制定业主委员会委员候选人产生办法、确定候选人名单，并开展宣传动员工作，确保业主了解成立业主委员会的意义和流程。
召开业主大会：
- 筹备组负责召集首次业主大会会议，会议需满足专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加的要求。
- 会上将审议通过管理规约、业主大会议事规则等重要文件，并选举产生业主委员会委员。选举过程需遵循“双过半”原则，确保选举结果的合法性和代表性。
备案登记：
- 业主委员会选举产生后，需向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府进行备案登记，并告知相关管理部门。
- 备案完成后，业主委员会即正式成立，可依法履行职责，维护业主的合法权益，包括选聘或管理物业服务企业等。
三、实际操作中的注意事项
- 地区差异：不同地区可能会根据本地实际情况制定具体的实施细则和相关规定，对成立业主委员会的条件和程序作出进一步明确和细化。因此，在实际操作中，除了遵循上述一般性原则外，还需特别关注并遵循当地的具体规定和政策要求。
- 业主参与：成立业主委员会需要业主的广泛参与和支持。业主应积极了解成立业主委员会的意义和流程，参与投票和表决，确保业主委员会的合法性和代表性。
- 法律咨询：在成立业主委员会的过程中，如遇到法律问题或纠纷，建议及时咨询专业律师，以确保合法权益得到保障。
举例说明：假设一个小区有100户业主，专有部分总面积为10万平方米。若要成立业主委员会，首先需要确保至少67户（三分之二以上）业主参与表决，并且在这67户中，需要有至少34户（参与表决业主的一半以上）且其专有部分面积总和至少达到5万平方米（参与表决业主专有部分总面积的一半以上）的业主同意，才能满足成立业主委员会的条件。
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