抵押权预告登记是有效的，但其效力具有特定性和临时性。以下是对抵押权预告登记法律效力的详细分析：

一、抵押权预告登记的法律效力

1. 保全顺位的效力：

   • 抵押权预告登记能够确保权利人在本登记条件成就时，取得与预告登记顺位相同的抵押权登记顺位。这意味着，即使后来有其他人就同一抵押物设立了抵押权，预告登记权利人也享有与其预告登记时间相对应的优先顺位。例如，甲先向银行A申请了贷款并办理了房屋抵押权预告登记，随后又向银行B贷款并办理了正式的抵押权登记。当房屋满足办理正式抵押权登记条件时，银行A基于其预告登记办理了正式登记，此时银行A的抵押权顺位将优先于银行B。

2. 对抗第三人的效力：

   • 预告登记作出后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这有效防止了第三人在预告登记有效期内通过善意取得等方式取得该不动产的物权，从而保障了预告登记权利人的权益。但需注意，这种对抗效力并非绝对，可能受到特殊情况（如公共利益需要）的限制。同时，预告登记并不直接赋予权利人优先受偿的权利，它仅是一种临时性的保护措施。例如，甲将其房屋进行了抵押权预告登记给乙银行，若甲在预告登记有效期内未经乙银行同意试图将房屋出售给丙，则该房屋买卖合同不发生物权变动的效力，丙无法取得房屋所有权。

3. 确保未来获取抵押权的效力：

   • 抵押权预告登记的主要目的就是为了确保债权人在未来能够顺利实现其抵押权。当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，预告登记权利人在完成本登记后有权就抵押物优先受偿。这对于房地产开发等长期项目尤为重要，因为它为债权人提供了额外的保障。例如，开发商A向银行贷款用于房地产项目开发，并以在建房屋作为抵押物办理了抵押权预告登记。若项目建成后开发商A未能按时偿还贷款，银行在完成正式的抵押权登记后就有权对该房屋进行依法拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿。

4. 权利推定效力：

   • 在一定范围内，预告登记可以推定预告登记权利人将来能够取得抵押权。在相关诉讼或纠纷中，这可以作为权利人享有未来抵押权的初步证据。但需注意，这种推定并非绝对，如果有相反证据足以推翻预告登记的合法性和有效性，那么该推定将被推翻。

二、抵押权预告登记的失效条件

• 预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记将失效。因此，权利人应密切关注相关情况，并在规定时间内完成正式登记以保障自身权益。

三、实际应用中的注意事项

1. 及时转为正式登记：

   • 抵押权预告登记仅是一种临时性的保护措施，权利人应在条件成就时及时转为正式抵押登记，以确保自身权益的长期保障。

2. 关注债权状态：

   • 权利人应密切关注债权的履行情况，一旦债权消灭或存在其他可能导致预告登记失效的情形，应及时采取措施维护自身权益。

3. 了解相关法律规定：

   • 权利人应充分了解抵押权预告登记的相关法律规定，包括其法律效力、失效条件等，以便在实际应用中能够正确运用并维护自身合法权益。

总结与建议：抵押权预告登记在保护债权人权益、维护交易安全方面发挥着重要作用。但权利人也应充分了解其法律效力和限制条件，确保在实际应用中能够正确运用并维护自身合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。