房地产销售虚假宣传的处理主体及途径主要包括以下几个方面：

1. 与开发商协商并收集证据

   • 处理主体：购房者（消费者）与开发商。
   • 具体做法：发现开发商存在虚假宣传行为后，购房者应迅速收集相关证据，包括宣传资料（如楼书、海报、广告片等）、销售人员的承诺记录（如微信聊天、电话录音等）。随后，主动与开发商进行沟通，以书面或面对面的形式要求开发商承担违约责任，比如按照宣传内容整改、补偿损失或降低房价。若开发商愿意积极解决问题，双方可签订书面协议，明确责任和解决方案。
   • 法律依据：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料中的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。若开发商未能履行其宣传中的承诺，则构成合同违约。

2. 向行政部门投诉

   • 处理主体：市场监督管理部门、住房和城乡建设部门。
   • 具体做法：
     • 市场监督管理部门：负责监管市场经营行为，对虚假宣传有处罚权。投诉时，需详细说明虚假宣传的内容、提供的证据以及自身遭受的损失，以便市场监督管理部门查证属实后依法对开发商进行处罚，并可能责令其改正虚假宣传行为。
     • 住房和城乡建设部门：对房地产开发、建设、销售等环节有监督管理职责。购房者可向其反映开发商虚假宣传影响房屋买卖交易等问题，住建部门会根据具体情况采取约谈、责令整改等措施。
   • 法律依据：相关行政部门依据其职责范围，对开发商的虚假宣传行为进行监管和处罚。

3. 法律途径维权

   • 处理主体：购房者（消费者）与开发商，必要时涉及法院。
   • 具体做法：
     • 主张违约责任：购房者可以依据《民法典》的相关规定，要求开发商承担违约责任，包括赔偿损失等。
     • 要求赔偿损失：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，如果经营者提供商品或服务有欺诈行为，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。购房者可以要求开发商进行赔偿，赔偿金额可依据上述法律规定进行计算。
     • 提起民事诉讼：如果虚假宣传行为给购房者造成了实际经济损失，购房者可以向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求开发商承担违约责任或侵权责任，赔偿相应的经济损失。
     • 刑事控告（在特定情形下）：若开发商的虚假宣传行为情节严重，符合虚假广告罪的构成要件，购房者可以向公安机关报案，要求追究开发商相关责任人的刑事责任。

4. 集体维权与媒体舆论助力

   • 处理主体：购房者群体、媒体。
   • 具体做法：
     • 集体维权：业主们可以自发组成维权联盟，共同收集开发商虚假宣传的证据，然后集体委托代理律师进行起诉。这种方式能够增强维权的力量，提高胜诉的几率。
     • 通过媒体舆论维权：购房者还可以通过媒体、舆论来维权，如集体组织去论坛、报社等媒体将消息进行散播，对开发商形成一定的压力，促使其主动妥协。在此过程中，务必确保所发布的信息真实、客观，避免侵犯他人的合法权益。

在整个处理过程中，购房者应特别注意以下几点：

• 保存证据：务必妥善保存所有与虚假宣传相关的证据，包括宣传资料、合同文本、沟通记录、付款凭证等。
• 及时行动：一旦发现开发商存在虚假宣传行为，应立即采取行动收集证据并向相关部门投诉或寻求法律援助，以免错过最佳维权时机。
• 理性维权：在维权过程中要保持冷静和理性，避免采取过激行为或言论，以免影响维权效果。

综上所述，房地产销售虚假宣传的处理主体涉及购房者、开发商、行政部门以及法院等多个方面。购房者应采取多渠道、依法依规的方式进行维权，以有效维护自身的合法权益。