当租赁合同到期，承租人既不支付房租也不搬离时，作为房东或出租人，您需要依法、有序地采取一系列措施来维护自身权益。以下是一个详细且有条理的处理流程：
一、初步沟通与协商
主动联系承租人：
- 首先，通过电话、短信、微信或电子邮件等多种方式，主动与承租人取得联系。
- 了解其不支付房租和不搬离的具体原因，是否遇到了经济困难或其他特殊情况。
友好协商解决方案：
- 在了解承租人的困难后，尝试协商一个双方都能接受的解决方案。
- 例如，给予一定的宽限期来支付房租，或者调整租金金额和支付方式。
- 如果承租人需要继续租住，可以协商签订新的租赁合同，明确新的租金和租期。
二、发送书面通知与催款
发送催款函：
- 若协商无果，向承租人发送书面催款函，明确指出欠缴的租金金额、支付期限以及逾期后果。
- 催款函建议通过邮政特快专递（EMS）发送，并保留好快递底单和物流信息作为证据。
发送搬离通知：
- 同时，发送书面搬离通知，明确指出租赁合同已经到期，要求承租人在合理期限内（如7天至15天）搬离房屋。
- 通知中应包含搬离的具体日期、逾期搬离的法律后果以及您的联系方式。
三、寻求第三方调解
申请调解：
- 如果承租人仍然拒绝支付房租或搬离，您可以向当地的居委会、人民调解委员会等第三方机构申请调解。
- 这些机构能够站在中立立场，提出合理的解决方案，并帮助双方达成调解协议。
调解协议履行：
- 如果调解成功，确保调解协议得到履行。如果承租人违反调解协议，您可以采取进一步的法律措施。
四、法律途径维权
发送律师函：
- 委托律师向承租人发送律师函，明确告知其行为构成违约，要求其限期搬离并承担违约责任。
- 律师函具有法律威慑力，可能促使承租人主动履行义务。
申请支付令（如适用）：
- 如果主要涉及拖欠租金，且符合支付令申请条件，您可以向法院申请支付令，要求承租人支付租金。
- 如承租人未提出异议且不履行支付令，您可以申请强制执行。
提起诉讼：
- 如果协商、调解均无果，您可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
- 在诉讼中，提交充分证据（如租赁合同、催款函、搬离通知、快递单据等）以证明承租人的违约事实及您的主张。
- 法院将依法审理并作出判决，要求承租人腾退房屋并支付逾期占用期间的房屋占有使用费。
申请强制执行：
- 如承租人拒不履行判决，您可以向法院申请强制执行，通过法律手段强制承租人搬离并支付相关费用。
五、预防措施与合同管理
完善租赁合同：
- 在签订租赁合同时，明确约定租金支付方式、时间、违约责任等条款。
- 要求承租人提供一定的押金作为担保，以降低租房风险。
定期检查与维护：
- 定期对房屋进行检查和维护，确保房屋状况良好，减少因房屋问题引发的纠纷。
保留相关证据：
- 在整个租赁过程中，保留好所有与承租人的沟通记录、合同文件、支付凭证等证据，以备不时之需。
总结与建议
在处理租赁合同到期承租人未支付房租且不搬离的问题时，您应保持冷静和理性，遵循法律程序进行维权。首先尝试友好协商和第三方调解，如无果则采取法律途径解决纠纷。同时，通过加强预防措施和合同管理，可以有效降低租房风险并保障自身合法权益。如果您不熟悉法律程序或担心无法妥善处理，建议咨询专业律师或法律顾问以获取更具体的帮助和指导。