在小区未成立业主委员会的情况下，物业服务合同的签订主体主要有以下几种情况：

1. 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同

   • 法律依据：根据《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。
   • 适用情况：这种情况通常发生在小区新建初期，业主尚未入住或入住率不足，无法成立业主委员会时。建设单位作为小区的初始管理者，负责选聘物业服务企业，以确保小区的基本物业服务需求得到满足。
   • 合同期限：前期物业服务合同的期限通常至业主委员会成立并与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。

2. 街道办事处或乡镇人民政府指定的相关主体签订合同

   • 法律依据：在小区不具备成立业主大会条件或已具备条件但未成立的住宅小区，根据相关规定，可以由街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会，代行业主委员会的职责。
   • 合同签订流程：物业管理委员会在代行业主委员会职责期间，可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。这一过程中，应充分征求业主意见，确保物业管理委员会成员的代表性，并在合同中明确服务事项、服务质量、服务费用等关键条款。

3. 居民委员会在一定条件下代签合同

   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居民委员会作为基层群众性自治组织，在特定情形下（如物业管理区域尚未召开首次业主大会会议、未能选举产生业主委员会等），可以代行业主委员会的相关职责，包括与物业服务企业签订物业服务合同。
   • 合同签订条件：居民委员会在代签合同时，应取得多数业主的同意或授权，确保合同内容合法合规，并符合业主的实际需求。同时，居民委员会应定期向业主公布合同履行情况，接受业主的监督。

4. 全体业主共同决定并授权代表签约

   • 实施方式：在小区未成立业主委员会的情况下，全体业主可以通过召开业主大会等形式，共同讨论并表决选聘物业服务企业及签订物业服务合同的事项。这一过程中，需经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。
   • 注意事项：形成的共同决定可以授权业主代表与物业服务企业签订物业服务合同。业主代表在签约过程中，应真实反映全体业主的意愿和要求，确保合同内容符合业主的共同利益。

在签订物业服务合同时，无论由谁作为签订主体，都应注意以下几点：

• 合同内容的合法性：确保合同内容符合国家及地方相关法律法规的规定，避免出现违法条款。
• 公开透明原则：合同签订过程应公开透明，充分征求业主意见，确保业主的知情权和参与权。
• 明确双方权利义务：合同中应明确物业服务企业和业主双方的权利和义务，包括服务范围、服务质量、费用支付、违约责任等内容，以避免后续纠纷的发生。
• 及时备案与公示：合同签订后，应及时向相关部门备案，并在小区内进行公示，接受业主的监督。

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