结论前置：物业若违规售卖人防车位，业主或相关权益人在一定条件下有权通过法律途径维权，包括起诉要求确认合同无效、退款或赔偿损失。以下从法律性质、维权途径、注意事项三个角度详细分析：

一、人防车位的法律性质与物业的权限

1. 产权归属国家
   根据《人民防空法》第五条，人防车位属于战时防空设施，产权归国家所有，开发商或物业仅享有平时的使用权和管理权，无权出售所有权。若物业以“出售产权”名义签约，该行为因违反法律强制性规定而无效。

2. 使用权转让的合法性
   若物业与业主签订的是长期租赁合同（如20年租赁期），并明确约定仅转让使用权，则合同可能有效。但需注意：

   • 租赁期不得超过20年（《民法典》第七百零五条），超出部分无效；
   • 若物业隐瞒车位性质（如未告知是人防车位），可能构成欺诈，业主可主张撤销合同。

二、业主可起诉的情形与法律依据

1. 合同无效的情形

   • 违法出售产权：物业以“出售产权”名义签约，业主可依据《民法典》第一百五十三条，主张合同因违反法律强制性规定而无效，要求退款。
   • 欺诈行为：物业故意隐瞒车位性质（如未告知是人防车位）、使用期限等关键信息，业主可依据《民法典》第一百四十八条，主张撤销合同并退款。

2. 无法交付使用的情形
   若物业因自身原因（如未通过验收、被政府征用）导致车位无法按约定交付，业主可依据《民法典》第五百六十三条，主张解除合同并退款。

3. 诉讼流程与证据

   • 步骤：收集购买合同、付款凭证、宣传资料、物业承诺等证据→向法院提起诉讼→要求确认合同无效/撤销合同/解除合同→主张退款及赔偿损失。
   • 法律依据：
     • 《民法典》第一百五十三条：违反法律强制性规定的合同无效；
     • 《民法典》第一百四十八条：欺诈行为可撤销合同；
     • 《民法典》第五百六十三条：根本违约可解除合同。

三、维权途径与建议

1. 协商优先
   先与物业沟通，明确指出其售卖行为违法，要求退款或解除合同。协商时注意保留书面记录（如微信聊天记录、邮件）。

2. 行政投诉

   • 向人防办投诉：人防办有权查处违规售卖人防车位的行为，可要求物业停止违法行为并恢复车位功能。
   • 向住建部门投诉：住建部门监管房地产开发经营，可对物业的违规行为进行处罚。
   • 向市场监管部门投诉：若物业存在虚假宣传（如谎称有产权），可依据《消费者权益保护法》投诉。

3. 诉讼准备

   • 若协商和投诉无果，需尽快起诉，避免超过诉讼时效（一般为3年，自知道权益受损之日起算）。
   • 诉讼中需重点证明：
     • 车位性质为人防车位（可通过规划文件、土地使用权证等证明）；
     • 物业存在违法售卖或欺诈行为（如合同条款、宣传资料）；
     • 业主因此遭受损失（如已支付款项、利息损失）。

四、注意事项

1. 区分使用权与产权
   若合同明确约定仅转让使用权，且业主知情，则退款难度较大。此时需评估合同条款是否公平（如租金是否过高、期限是否合法）。

2. 已使用车位的处理
   若业主已使用车位较长时间，法院可能根据公平原则，酌情减少退款金额或要求支付合理使用费。

3. 保留证据
   所有与物业的沟通记录、合同、付款凭证等均需妥善保存，这是维权的关键。

总结：物业售卖人防车位的行为通常违法，业主可通过协商、投诉或诉讼维权。具体能否起诉退款，需结合合同条款、物业行为及证据情况判断。若您遇到此类问题，可直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细方案。