改变划拨土地用途的出租合同，其效力需分情况讨论，核心在于是否经过法定审批程序并符合土地管理法规要求。具体分析如下：

1. 未经审批擅自改变用途的合同效力
   根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，划拨土地使用权人需改变土地用途的，必须依法报经有批准权的人民政府审批，并办理土地使用权出让手续或补交出让金。若出租合同中约定的用途与划拨土地原批准用途不符，且未履行上述审批程序，则合同因违反法律强制性规定而无效。例如，将划拨的教育用地擅自改为商业用途并出租，未经审批的合同无效。

2. 已获审批并补办手续的合同效力
   若承租方或出租方在签订合同前，已依法向土地管理部门申请变更土地用途，并获得批准（如补交土地出让金、签订出让合同或取得政府书面同意），则出租合同中关于新用途的约定有效。此时，土地性质可能从划拨转为出让，或政府明确允许按新用途使用，合同效力不受影响。

3. 合同部分条款无效的情形
   若合同中仅部分条款涉及未经审批的用途变更（如租金计算方式合法，但用途条款违法），则可能适用《民法典》第一百五十六条，即部分无效不影响其他部分效力。但实践中，用途变更通常是合同核心条款，此类情形较少见。

实务建议：

• 签订合同前，务必核查土地权属证书及规划文件，确认原用途与拟用途是否一致；
  
• 若需变更用途，应先向自然资源部门申请审批，完成出让手续或取得政府书面同意；
  
• 合同中可约定“以政府审批通过为生效条件”的条款，降低法律风险。
  

如有具体案例或合同文本需分析，可直接向我提供细节，我将进一步结合地方性法规为您解读。