核心结论：面对房子烂尾且开发商变卖土地使用权后未起诉业主的情况，业主可采取以下措施维护自身权益：1. 确认合同效力与开发商违约事实；2. 联合其他业主集体维权；3. 向政府部门求助或申请行政介入；4. 通过法律途径追究开发商责任。以下为具体分析：

1. 确认合同效力与开发商违约事实

• 合同审查：业主应首先审查与开发商签订的《商品房买卖合同》，确认合同中关于房屋交付时间、违约责任等条款的具体约定。若开发商未按合同约定时间交付房屋，且房屋因烂尾无法继续建设，则开发商已构成根本违约。
• 违约证据收集：收集开发商未按期交房的证据（如通知函、沟通记录、现场照片等），以及开发商变卖土地使用权的证据（如土地转让合同、政府公告等）。这些证据将作为后续维权的重要依据。

2. 联合其他业主集体维权

• 成立业主委员会：业主可联合其他受影响的业主，成立业主委员会或维权小组，共同商讨维权策略。集体行动能增强维权力度，降低单个业主的维权成本。
• 集体协商或诉讼：通过业主委员会与开发商进行集体协商，要求开发商继续履行合同或赔偿损失。若协商无果，可考虑集体提起诉讼，通过法律途径追究开发商的责任。

3. 向政府部门求助或申请行政介入

• 向住建部门投诉：业主可向当地住房和城乡建设部门投诉开发商的违约行为，要求政府部门介入调查并督促开发商解决问题。
• 申请政府协调：在房屋烂尾且开发商无力继续建设的情况下，业主可申请政府协调其他开发商接手项目，或通过政府主导的“保交楼”政策推动项目复工。

4. 通过法律途径追究开发商责任

• 起诉开发商要求解除合同并赔偿：若开发商已明确无法履行合同，业主可起诉开发商要求解除《商品房买卖合同》，并要求开发商返还购房款、支付违约金及赔偿损失（如已支付的利息、租房费用等）。
• 申请财产保全：在起诉过程中，业主可申请法院对开发商的剩余资产（如未变卖的财产、银行账户等）进行财产保全，防止开发商转移资产，确保后续判决能够执行。
• 追究开发商股东或实际控制人责任：若开发商已资不抵债，业主可调查开发商的股东或实际控制人是否存在抽逃出资、滥用公司法人独立地位等行为，若存在，可要求股东或实际控制人对开发商的债务承担连带责任。

补充建议

• 关注项目动态：业主应持续关注项目的进展情况，包括开发商的资产状况、政府介入情况等，以便及时调整维权策略。
• 保留相关证据：在整个维权过程中，业主应妥善保留所有与开发商沟通的记录、合同文件、付款凭证等证据，以备不时之需。

房子烂尾且开发商变卖土地使用权后未起诉业主，业主应积极采取行动，通过确认合同效力、联合维权、向政府部门求助及法律途径等方式维护自身权益。如有进一步疑问或需要具体法律指导，可直接向我咨询。