结论：该合同是否有效需分情况讨论，主要取决于分户时间节点、合同内容合法性及是否符合当地宅基地管理政策，具体分析如下：

1. 分户时间节点对合同效力的影响

   • 分户发生在合同签订前：若买家在签订宅基地买卖合同时已符合分户条件但未办理分户手续，且后续完成分户的，合同效力需结合当地政策判断。根据《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但若分户后形成新家庭户，且新户符合宅基地申请条件（如无其他宅基地、户籍在本村等），则原“一户多宅”状态因分户而消除，合同可能被认定为有效。
     
   • 分户发生在合同签订后：若签订合同时买家明确属于“一户多宅”且不符合分户条件，后续分户行为可能被认定为规避法律的行为。此时合同可能因违反《民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规强制性规定）或第一百五十四条（恶意串通损害他人权益）而无效。

2. 合同内容合法性审查

   • 交易主体资格：宅基地买卖需满足“本村集体经济组织成员”身份要求。若买家非本村村民，即使分户，合同仍因违反《土地管理法》关于宅基地使用权流转的限制而无效。
     
   • 审批手续完备性：宅基地买卖需经村委会同意、乡镇政府审核，并办理宅基地使用权变更登记。若未履行上述程序，合同可能因未生效（未满足法定生效条件）或效力待定（需追认）而存在风险。

3. 地方政策差异的影响

   • 部分地区允许“一户多宅”通过分户、流转等方式合法化（如浙江、广东部分试点地区），此时合同效力可能被认可；
     
   • 多数地区仍严格限制“一户多宅”，即使分户，若原宅基地面积超标或未退还多余部分，合同仍可能因违反地方性法规而无效。

建议：

1. 核查分户时间与合同签订时间的先后顺序，确认分户后是否符合宅基地申请条件；
   
2. 审查合同是否包含村委会同意条款、是否办理变更登记，并留存相关证据；
   
3. 咨询当地自然资源部门或乡镇政府，确认宅基地流转政策及分户后宅基地使用权归属；
   
4. 若合同存在效力瑕疵，可与卖方协商补充协议或解除合同，避免后续纠纷。
   

如有进一步疑问，可直接向我咨询宅基地流转、合同审查等法律问题。