没有业主委员会时，物业用房的出租需分情况讨论，核心结论如下：

1. 若物业用房产权归属开发商或全体业主共有，且未通过法定程序明确管理权归属，原则上不得擅自出租
   根据《民法典》第271条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业用房若属于全体业主共有（如规划中明确为公共配套设施），其使用需由业主共同决定。若未成立业主委员会，通常需通过业主大会临时会议（需20%以上业主提议，且参与表决人数及面积双过半同意）或社区代行职责（如街道办、居委会组织业主协商）形成决议，否则任何单位或个人无权擅自出租。

2. 若物业用房产权归属开发商，且合同未约定移交业主管理，开发商可能有权出租，但需受限制
   若物业用房产权仍登记在开发商名下（如未完成初始登记或未移交），且购房合同中未明确约定“交付后由业主共同管理”，开发商作为产权人理论上可出租。但需注意：

   • 规划用途限制：若物业用房规划为“物业管理用房”“社区服务用房”等特定用途，开发商擅自改变用途出租可能违反《城乡规划法》第64条，面临行政处罚；
     
   • 业主优先权：即使开发商有权出租，业主可能依据《民法典》第276条（“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”）主张优先使用权，或通过诉讼要求停止出租、赔偿损失。

3. 实践中的常见操作与风险

   • 临时管理方案：部分地区允许在未成立业委会时，由社区居委会、街道办或前期物业服务企业代行业委会职责，组织业主协商物业用房使用方案，但需留存书面会议记录、投票记录等证据；
     
   • 合同效力风险：若未经法定程序擅自出租，租赁合同可能因“无权处分”或“违反法律强制性规定”被认定无效，承租人可能要求出租方赔偿损失；
     
   • 行政处罚风险：若出租行为违反规划用途，城管部门可能依据《城乡规划法》第64条责令限期改正，并处工程造价5%-10%的罚款。

建议：若需出租物业用房，应优先推动成立业主委员会或通过业主大会形成决议；若暂无法成立，可联系社区、街道办协助组织业主协商，并确保出租方案符合规划用途、不损害业主共同利益。如有具体纠纷，可进一步提供产权证明、合同文本等材料，我会结合细节分析风险点。