租赁费和物业费约定一并由出租人收取时，诉讼时效是分别计算的。以下是对这一问题的详细分析：

诉讼时效的基本概念

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。

租赁费与物业费的性质

1. 租赁费：是承租人因使用租赁物而支付给出租人的费用，属于租金范畴，其诉讼时效通常按照租金的相关法律规定来计算。
2. 物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业费的诉讼时效则按照物业服务合同的相关法律规定来计算。

诉讼时效的分别计算

由于租赁费和物业费在性质上属于不同的法律关系，且各自有其独立的请求权基础，因此，当它们被约定一并由出租人收取时，并不意味着它们的诉讼时效会合并计算。相反，租赁费和物业费的诉讼时效应当分别计算。

• 租赁费的诉讼时效：通常按照租金支付的周期（如按月、按季、按年等）来计算诉讼时效。如果承租人未按照约定支付租金，出租人可以在法定的诉讼时效期间内（一般为三年，具体根据当地法律规定）向承租人主张权利。
• 物业费的诉讼时效：则按照物业服务合同约定的支付周期来计算。如果物业产权人或使用人未按照约定支付物业费，物业管理单位可以在法定的诉讼时效期间内向其主张权利。

实际操作中的注意事项

1. 明确约定：在签订租赁合同时，应当明确约定租赁费和物业费的支付方式、支付周期以及诉讼时效的计算方式，以避免未来可能出现的纠纷。
2. 及时主张权利：无论是出租人还是物业管理单位，都应当在法定的诉讼时效期间内及时主张自己的权利，以免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
3. 保留证据：在主张权利时，应当保留好相关的证据材料，如租赁合同、物业费缴纳通知单、支付凭证等，以便在诉讼过程中证明自己的主张。

如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。