案外人用房子做担保申请保全裁定，需通过提交书面申请、提供担保财产信息、证明保全必要性等步骤，由法院审查后作出裁定。具体分析如下：

1. 明确申请主体与担保性质
   案外人作为非诉讼当事人，若主动以自有房产为诉讼中的一方（申请人或被申请人）提供担保，需明确其担保目的（如支持申请人保全被申请人财产，或为被申请人解除保全提供反担保）。担保性质通常为“财产保全担保”，需符合《民事诉讼法》第103条、第104条关于保全担保的规定。

2. 提交书面申请与证据材料
   案外人需向法院提交《财产保全担保申请书》，内容应包括：

   • 案外人身份信息、与诉讼当事人的关系；
     
   • 担保房产的具体信息（产权证号、地址、面积、评估价值等）；
     
   • 担保目的及承诺（如担保申请人保全错误时，愿以房产赔偿被申请人损失）；
     
   • 房产无抵押、查封等权利限制的证明（如不动产登记中心出具的《不动产登记簿查询记录》）。
     同时需附上房产证复印件、案外人同意担保的书面声明（如为共有房产，需共有人共同签字）。

3. 法院审查与裁定流程
   法院将重点审查：

   • 担保房产是否权属清晰、无争议；
     
   • 担保价值是否足以覆盖保全标的额（通常要求担保价值≥保全金额）；
     
   • 案外人担保是否必要（如申请人已提供其他担保，法院可能不再接受案外人担保）。
     审查通过后，法院会出具《财产保全裁定书》，明确查封担保房产，并同步向不动产登记中心送达协助执行通知书，完成房产查封登记。

4. 特殊情形处理

   • 担保房产价值不足：若房产价值低于保全金额，法院可能要求案外人补充担保（如增加其他财产或提高担保比例），或直接驳回申请。
     
   • 案外人撤回担保：保全期间，案外人原则上不得单方撤回担保，但若申请人同意或法院认为继续担保无必要（如被申请人已提供足额反担保），可解除对房产的查封。
     
   • 担保房产被处分：若担保房产在保全期间被案外人擅自转让、抵押，法院可依据《民事诉讼法》第114条对其处以罚款、拘留，构成犯罪的追究刑事责任。

提示：案外人提供房产担保需谨慎评估风险，一旦申请人保全错误导致被申请人损失，法院可直接执行担保房产。建议案外人在提供担保前，要求申请人提供反担保（如保证金、第三方保证），以降低自身风险。如有具体案件，可进一步向我咨询操作细节。