租赁合同中约定拆迁补偿都归出租人所有，这一条款的合法性并非绝对，而是需要依据具体情况来判断。以下从多个角度进行分析：
一、有效情形
意思自治且合法合规：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同双方如具备完全民事行为能力，且关于拆迁补偿的约定系双方真实意愿的表达，未受到欺诈、胁迫等不正当影响，同时该条款不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背社会公共利益及公序良俗，则此类拆迁补偿条款通常被认定为有效。
- 举例：若租赁双方在合同中明确，租赁房屋如遇拆迁，相关的房屋价值补偿将归属出租人，而停产停业损失补偿、搬迁补偿等归属承租人，这种约定体现了双方对自身权益的合理预期和安排，一旦发生拆迁事件，应按合同约定执行。但若约定“所有拆迁补偿均归出租人”，而承租人因此遭受了不合理的损失，且该约定未得到承租人的明确同意，则可能因显失公平而被质疑。不过，仅从合法性角度讲，若承租人自愿接受，该条款仍可能有效。
符合地方政策或行业惯例：
- 在某些地区或特定行业，可能存在关于拆迁补偿分配的地方政策或行业惯例。如果租赁合同中的拆迁补偿条款与这些政策或惯例相符，且未违反法律法规的强制性规定，那么该条款也可能被认定为有效。
二、无效或可撤销情形
违反法律法规强制性规定：
- 如果合同中的拆迁补偿条款与现行法律、行政法规的强制性规范相抵触，则该条款无效。例如，某些地区对于拆迁补偿款的分配已有明确规定，要求必须按照一定比例或方式分配给承租人，而合同中的约定与之不符，此时该条款可能因违法而无效。
显失公平或欺诈、胁迫：
- 如果租赁合同中的拆迁补偿条款显失公平，即一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 举例：若出租人利用承租人对拆迁政策的不了解，在合同中约定所有拆迁补偿均归出租人所有，且未给予承租人任何补偿或补偿明显不合理，承租人在签订合同后发现此情况，有权请求撤销该条款。
- 另外，如果出租人在签订合同时存在欺诈、胁迫等行为，导致承租人被迫接受不合理的拆迁补偿条款，承租人也有权请求撤销该条款。
损害第三方利益：
- 若租赁合同中关于拆迁补偿的约定损害了国家、集体或其他第三人的合法权益，如通过恶意串通制定不公平的补偿方案，此类条款将被视为无效。
与政府行为冲突：
- 如拆迁行为是由政府主导，并且相关法律法规对拆迁补偿有明确的规定和程序，租赁合同中的相关约定若与此相冲突，那些与法律规定不符的部分也可能被视为无效。
三、建议
- 在签订租赁合同时，双方应充分了解拆迁政策及相关法律法规，确保合同中的拆迁补偿条款合法、合规且公平合理。
- 若对拆迁补偿条款存在疑问或争议，建议及时咨询专业律师，以便更好地维护自身权益。
- 在合同履行过程中，如遇拆迁事件，双方应按照合同约定及法律法规的规定，妥善处理拆迁补偿事宜，避免产生不必要的纠纷。
总之，租赁合同中约定拆迁补偿都归出租人所有，其合法性需根据具体情况判断。在签订合同时，双方应谨慎考虑并咨询专业律师，以确保合同条款的合法性和合理性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。