结论：在民间借贷还不上的情况下，选择先起诉还是先用房屋租赁还款，需根据具体情况综合考虑，以下从不同角度进行分析。

一、从法律程序与执行效率角度

1. 先起诉：

   • 法律程序：起诉是债权人通过法律途径维护自身权益的正式方式。一旦法院判决债务人还款，若债务人仍不履行，债权人可申请强制执行，包括查封、拍卖债务人的财产（如房屋）以偿还债务。
   • 执行效率：起诉后，若能顺利获得判决并执行，可能较快实现债权。但需注意，诉讼过程可能耗时较长，且执行阶段也可能面临债务人财产不足或难以变现等问题。

2. 先用房屋租赁还款：

   • 直接性：若债务人拥有可出租的房屋，且租赁市场状况良好，通过出租房屋获取租金收入来还款可能更为直接和迅速。
   • 风险：然而，这种方式依赖于房屋的出租情况和租金收入，若房屋难以出租或租金收入不稳定，则可能无法有效偿还债务。此外，若债务人未经债权人同意擅自出租房屋，还可能引发法律纠纷。

二、从债务人与债权人协商角度

• 协商还款计划：在民间借贷中，债务人与债权人可以协商制定还款计划，包括分期还款、延期还款或以其他方式（如房屋租赁收入）偿还债务。这种方式有助于维护双方关系，减少法律纠纷。
• 协商优势：通过协商，债务人可能获得更灵活的还款方式，而债权人也能在保障自身权益的同时，给予债务人一定的宽限期或还款便利。

三、从法律风险与后果角度

1. 先起诉的法律风险：

   • 若债务人确实无力偿还债务，即使起诉并获得判决，也可能面临执行难的问题。
   • 诉讼过程中可能产生诉讼费、律师费等额外费用，增加债权人的成本。

2. 先用房屋租赁还款的法律风险：

   • 若房屋租赁合同存在瑕疵或债务人擅自出租房屋，可能引发法律纠纷，影响还款计划的实施。
   • 若房屋租赁收入不足以偿还债务，债权人仍需通过其他途径（如起诉）来维护自身权益。

四、综合建议

• 评估债务人还款能力：债权人应首先评估债务人的还款能力，包括其财产状况、收入来源等，以确定最合适的还款方式。
• 协商优先：在可能的情况下，债务人与债权人应优先通过协商制定还款计划，以减少法律纠纷和成本。
• 灵活选择：若协商无果或债务人还款能力有限，债权人可根据实际情况灵活选择先起诉或先用房屋租赁还款等方式来维护自身权益。

最后，民间借贷还不上时，选择先起诉还是先用房屋租赁还款需根据具体情况综合考虑。若您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。