商业用地使用期限还剩20年时，可以申请续期。以下从不同角度为您详细分析：

1. 法律依据角度：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，该条款规定“依照法律规定办理”。虽然目前没有专门针对商业用地续期的统一详细法律规定，但按照一般法律原则和实践中对土地使用权续期的处理方式，商业用地使用权期限届满前，使用权人是有权利申请续期的。
2. 实际操作角度：在实际操作中，当商业用地使用期限临近届满（如还剩20年时），使用权人可以向当地的土地管理部门提出续期申请。土地管理部门会根据当地的土地利用规划、城市规划以及相关政策等因素，对申请进行审核。如果申请符合相关要求，通常会批准续期，但可能会要求使用权人缴纳一定的土地出让金等费用。费用的标准会因地区、土地位置、土地用途等因素而有所不同。
3. 特殊情况角度：如果该商业用地在剩余使用期限内，因城市规划调整等原因需要提前收回土地使用权，那么可能无法按照正常程序续期。不过，在这种情况下，政府通常会按照相关法律法规的规定，对使用权人给予相应的补偿。

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