抵押房产买卖后，抵押权依然有效，但买卖合同的效力及买受人的权益会受到一定影响。以下从多个角度进行详细分析：
一、抵押权的有效性
法律基础：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且抵押权不受影响。这意味着，即使房产被买卖，抵押权依然附着于该房产上，抵押权人仍有权在债务人不履行债务时实现抵押权。
抵押权与买卖合同的关系：
- 抵押权的存在并不影响买卖合同的效力。只要买卖合同本身不存在欺诈、胁迫、恶意串通等导致合同无效的情形，该合同即为有效。但买受人需承受房产上的抵押权负担，即若债务人到期不履行债务，抵押权人有权实现抵押权，可能导致买受人面临房产丧失的风险。
二、买卖合同的效力及特殊情况
一般情况下合同有效：
- 在没有特别约定的情况下，抵押人转让抵押房产所签订的买卖合同是有效的。买受人可以取得房产所有权，但需承受抵押权负担。
存在特殊约定时的处理：
- 若抵押合同中明确禁止或限制转让抵押房产，抵押人擅自转让可能构成违约。此时，合同的效力在司法实践中存在争议，但普遍观点认为，只要合同本身不存在其他无效情形，合同仍应认定为有效，抵押人需向抵押权人承担违约责任。
- 特殊情况下，若抵押权人对转让行为追认，则合同有效；若拒绝追认，虽有可能导致合同无效，但这种观点在司法实践中较少被采纳。
法院或政府冻结情况下的无效：
- 如果抵押房产因法律程序（如法院查封）或政府行为（如征收）而被冻结，那么该房产的转让将受到严格限制，任何未经许可的转让行为均属无效。
三、买受人权益的保护
正常情况下的权益：
- 买受人在购买抵押房产时，若抵押人已按规定通知抵押权人且未遭异议，买受人可取得房产所有权，但需承受房产上的抵押权负担。若债务人到期不履行债务，抵押权人有权实现抵押权，这可能导致买受人面临房产丧失的风险。
未告知抵押情况的救济：
- 如抵押人隐瞒房产已抵押的事实，买受人可以基于欺诈为由请求撤销房屋买卖合同，并要求抵押人承担赔偿责任。这一规定旨在保护买受人的知情权和合法权益。
特殊约定的遵守：
- 买受人在购买抵押房产前，应仔细审查抵押合同中的相关条款，特别是关于转让限制的约定。若违反这些约定，即使买卖合同有效，也可能引发后续的纠纷和法律责任。
四、实际操作建议
核实抵押情况：
- 在购买抵押房产前，买受人应仔细核实房屋的抵押情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等关键信息。这有助于买受人评估购买风险并作出明智决策。
评估风险：
- 买受人应充分评估购买抵押房屋可能面临的风险，如抵押权人行使优先受偿权导致房屋被拍卖等。在评估风险后，买受人可以决定是否继续购买或要求抵押人提供额外的担保措施。
办理过户手续与抵押权注销：
- 在签订买卖合同后，买卖双方应及时办理房屋过户手续，并确保抵押权在过户前或过户时得到妥善处理（如提前清偿债务或提存转让价款）。这有助于保障买受人的合法权益并避免后续纠纷。
资金监管：
- 为保障交易资金的安全，建议通过资金监管的方式进行交易。即买受人将购房款存入指定的监管账户，待完成房屋过户等手续后，再由监管账户将款项支付给卖方。这有助于防止因卖方违约或欺诈行为导致的资金损失。
举例说明：假设甲将自己抵押给乙的房产卖给丙。若甲未告知丙该房产已抵押的事实，丙在支付房款并办理过户手续后才得知真相。在此情况下，丙有权向法院请求撤销与甲签订的房屋买卖合同，并要求甲返还房款及赔偿损失。这一案例强调了买受人在购买抵押房产前应充分了解房产状况的重要性以及隐瞒抵押事实可能导致的法律后果。
综上所述，抵押房产买卖后抵押权依然有效，但买卖合同的效力及买受人的权益会受到一定影响。在实际操作中，买受人应谨慎行事并充分了解房产状况及法律规定以避免不必要的法律纠纷和经济损失。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。