物业楼管办不了的事情怎么解决-郭艳秋律师

物业楼管办不了的事情怎么解决-郭艳秋律师｜法行宝

2025-12-23 房产纠纷

当遇到物业楼管无法解决的问题时，您可以按照以下步骤来寻求解决方案：

一、明确问题性质与责任归属

首先，需要明确问题的具体性质以及责任归属。例如，如果是小区公共设施损坏、绿化维护不当等问题，这通常属于物业管理的范畴；而如果是涉及消防安全、违法建设等，则可能涉及到消防、城管等政府部门的职责。明确问题性质后，可以更有针对性地寻求解决方案。

二、与物业沟通并寻求内部解决

详细阐述问题：向物业楼管详细阐述问题的具体情况，包括问题发生的时间、地点、影响范围等，以便物业能够全面了解问题。
提出合理诉求：根据问题的性质，向物业提出合理的解决诉求，如维修、更换、整改等。
跟进解决进度：在物业承诺的解决期限内，定期跟进问题的解决进度，确保问题得到有效处理。

三、寻求外部支持与协助

如果物业楼管无法解决问题，或者问题涉及多个部门、需要更高层级的协调，您可以考虑以下途径：

联系相关部门：根据问题性质，联系消防、城管、住建等政府部门，反映问题并寻求帮助。这些部门通常具有更专业的执法权力和更广泛的资源调配能力。
- 例如，如果是消防安全问题，可以联系当地消防救援支队；
- 如果是违法建设问题，可以联系城管部门；
- 如果是住宅专项维修资金问题，可以联系住建部门或相关资金管理中心。
利用社区资源：联系社区居委会或业主委员会，寻求他们的支持和协助。社区居委会和业主委员会作为居民自治组织，通常具有更贴近居民、更了解社区情况的优势，能够协助您与物业或政府部门沟通。
参与业主大会或业主委员会会议：如果问题涉及小区整体利益或多数业主的共同诉求，您可以积极参与业主大会或业主委员会会议，提出议案并推动问题的解决。

四、利用法律武器维护权益

如果问题涉及违法违规行为，且物业和相关部门未能及时有效解决，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。例如，向法院提起诉讼或向相关部门申请行政复议等。

五、参考成功案例与经验

在实际操作中，您可以参考一些成功的案例和经验。例如，池州市通过制定《池州市住宅小区物业管理条例》，明确了物业管理各方的权责利，细化了管理服务标准，为规范物业管理活动提供了坚实的法治保障。同时，该市还通过多层次、立体化的普法宣传行动，提高了法规的知晓率与覆盖率，使得居民在遇到问题时能够更有依据地寻求解决方案。

六、持续跟进与反馈

在问题解决过程中，保持持续跟进和反馈是非常重要的。您可以定期向物业或相关部门了解问题的解决进度，并根据实际情况提出进一步的诉求或建议。同时，也可以将问题的解决情况反馈给其他业主或社区居民，以便大家共同监督和促进问题的解决。

综上所述，当遇到物业楼管无法解决的问题时，您可以通过明确问题性质与责任归属、与物业沟通并寻求内部解决、寻求外部支持与协助、利用法律武器维护权益、参考成功案例与经验以及持续跟进与反馈等步骤来寻求解决方案。希望这些建议能够对您有所帮助。

面对物业办无法有效管理物业的情况，业主们确实会感到困扰和无助。不过，别担心，您有多种途径可以尝试来解决这个问题。以下是一些详细且具有深度的建议，希望能帮助到您：一、向业主自治组织反映首先，如果您的小区已经成立了业主委员会，那么这是一个非常重要的渠道。业主委员会作为业主的代表机构，有权对物业服务企业进行监督。您可以向业主委员会详细反映物业存在的问题，比如服务质量差、收费不合理等。业主委员会会与物业进行沟通协商，要求其改进服务或根据约定进行约束管理。二、向相关政府部门投诉如果业主委员会无法解决问题，或者小区尚未成立业主委员会，那么您可以考虑向相关政府部门投诉。具体来说：街道办事处或乡镇人民政府：他们负责辖区内的综合管理工作，包括物业管理的监督。您可以向他们投诉物业不作为或管理不善的情况，他们会协调相关部门进行处理。房屋管理部门（房管局）：这是专门负责物业管理及房屋管理方面工作的部门。如果物业存在管理问题，您可以向房管局投诉，他们会依法进行调查处理。物价管理部门：如果物业收费不合理，您可以向物价管理部门投诉。他们会监管物业的物价行为，确保其收费符合法规政策。房地产行政主管部门：这个部门对物业服务企业进行监督管理。如果物业企业存在违规行为，如未按规定办理资质变更、擅自扩大收费范围等，您可以向此部门投诉，以获取查处和行政处罚。三、通过其他渠道投诉除了上述政府部门外，还有一些其他便捷的投诉渠道：政务服务便民热线（12345）：这是一个综合性的政务服务平台，您可以将投诉信息转交相关部门处理。这种方式便捷快速，适用于各类物业问题。物业管理服务公众号：如果所在地区有此类公众号，您可以关注并通过互动交流选项进行投诉。这也是一个便捷的投诉渠道。四、考虑法律途径如果以上途径均无法解决问题，那么您可以考虑通过法律途径来维护自身权益。具体来说：协商、调解：在正式诉讼前，您可以尝试与物业进行协商或通过第三方调解机构进行调解，以达成和解。行政复议：如果您认为行政机关的具体行政行为侵犯了您的合法权益，您可以向当地人民政府或上级主管部门申请行政复议。行政复议机关会审查行政行为的合法性和合理性，并作出复议决定。诉讼：如果物业行为严重侵害了您的合法权益，且无法通过其他方式解决，您可以向人民法院提起诉讼。在提起诉讼前，请务必准备充分的证据材料，如物业服务合同、收费单据、问题照片等。在整个投诉和维权过程中，请务必保持理性，并保留好相关证据。这些证据将有助于您更有效地解决问题。希望这些建议能对您有所帮助，如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。

当物业无法解决您所遇到的问题时，您可以采取以下一系列清晰、详细且有深度的步骤来维护自己的权益：一、初步沟通与尝试解决明确问题：首先，您需要清晰地界定问题的性质和具体内容，这有助于后续与物业的有效沟通。与一线工作人员沟通：尝试与物业的客服、维修人员等一线工作人员进行沟通，详细阐述问题，并要求他们尽快处理。在此过程中，保留好聊天记录、通话录音等证据，以备后续使用。升级沟通：如果与一线工作人员沟通无果，您应向物业经理或更高层级的管理人员反映问题。可以通过书面形式（如邮件、信函）或正式面谈的方式，详细说明问题的严重性和对生活的影响，要求他们给出具体的解决方案和处理期限。二、书面投诉与向相关部门反映发送正式投诉函：若物业经理未能解决问题，您可以通过邮政快递（EMS）向物业公司总部或当地服务中心发送正式的投诉函。在函件中，详细描述问题，明确要求解决问题的时间节点，并保留好快递单据作为送达凭证。向物业企业总部投诉：如果物业管理公司属于全国性或区域性大型品牌企业，您还可以通过其官方网站、客服电话获取总部联系方式，准备详细投诉材料及证据，提交给总部相关部门，并保留提交凭证。向当地房地产行政主管部门投诉：如果物业存在违反法律法规、行业规范的行为，您可以向当地的住房和城乡建设局或房地产管理局（物业公司的行业主管部门）投诉。准备好相关证据材料，如问题照片、视频、沟通记录等，前往主管部门办公地点或通过其官方网站、热线电话进行举报。向消费者协会投诉：如果物业服务质量差，侵害了您的消费权益，您可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》，拨打当地消费者协会投诉电话12315，清晰陈述问题并提供相关信息。向街道办事处或社区居委会投诉：如果物业与业主之间的矛盾复杂，需要基层组织协调，您可以向街道办事处或社区居委会反映问题，提出诉求，并参与协商调解。三、通过业主大会或媒体曝光通过业主大会共同商讨：如果问题涉及全体业主的利益，您可以召集业主大会，共同商讨和决策相关问题，并监督物业公司的服务质量和费用。向媒体曝光：如果问题严重且其他途径无效，您可以选择有影响力的媒体渠道，提供详细信息及证据，引起社会关注，从而推动问题的解决。但请注意，在曝光过程中要确保信息的真实性和准确性，避免侵犯他人权益。四、法律途径维权咨询专业律师：在决定采取法律途径前，您可以咨询专业律师，了解自己的法律权利和维权途径。律师将根据具体情况提供针对性的法律建议。申请仲裁或提起诉讼：如果业主与物业公司签订的物业服务合同中有仲裁条款，您可以根据该条款向约定的仲裁机构申请仲裁。如果问题仍未得到妥善解决，您还可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，您需要提供充分的证据来证明物业存在不解决问题的违约行为以及给自己造成的损失。五、维权过程中的注意事项保留证据：在整个维权过程中，您务必保留好各类证据，包括但不限于物业合同、问题照片、视频、沟通记录、维修单据等。这些证据将对维护自身权益起到关键作用。保持冷静理性：在维权过程中，您应保持冷静和理性，避免采取过激的行为或言辞。同时，注意保护好自己的个人信息和隐私，避免因维权而遭受不必要的麻烦和损失。综上所述，面对物业无法解决的问题，您应通过沟通、投诉、法律途径等多种方式积极维权。通过合理、合法的手段推动问题的解决，不仅能够有效维护自身权益，还能促进物业服务质量和水平的提升。

面对物业不办事的情况，您可以采取以下一系列措施来维护自己的权益：首先，尝试与物业进行直接沟通。有时候，物业不办事可能是由于沟通不畅或误解造成的。您可以明确地向物业提出您的问题和需求，要求他们给出明确的答复和解决方案。如果物业态度消极或推诿扯皮，您可以要求他们给出具体的整改时间表和责任人。其次，向相关部门投诉。如果与物业的直接沟通没有效果，您可以向县（市）区房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处或居民委员会投诉。这些部门有责任协调处理物业问题，并督促物业公司整改到位，履行合同的约定。在投诉时，请尽量提供详细的问题描述和证据，以便相关部门能够更有效地处理您的投诉。除了投诉，您还可以考虑申请调解。基层人民调解委员会是一个中立的第三方机构，他们可以帮助您和物业进行调解，寻找双方都能接受的解决方案。调解过程通常比较灵活，可以根据实际情况进行调整，有助于快速解决问题。如果物业的行为给您造成了损失，您可以根据合同约定向仲裁委员会申请仲裁。仲裁是一种相对快速、低成本的解决纠纷方式，仲裁结果具有法律效力。在申请仲裁前，请确保您已经仔细阅读了与物业签订的合同，并了解了其中的仲裁条款。最后，如果其他方式都无法解决问题，您还可以考虑向人民法院提起诉讼。诉讼是一种更为正式、严格的解决纠纷方式，但也可能需要更长的时间和更高的成本。在提起诉讼前，请务必咨询专业律师的意见，并准备好充分的证据来支持您的诉求。总之，面对物业不办事的情况，您有多种途径来维护自己的权益。请根据实际情况选择合适的方式，并坚持到底，直到问题得到妥善解决。同时，也建议您在平时与物业保持良好的沟通，及时反馈问题，共同维护小区的和谐与稳定。

当您遇到楼上噪音扰民而物业未能有效处理的情况时，确实会感到困扰和无奈。不过，别担心，以下是一系列清晰、详细且有深度的解决步骤，希望能帮助您维护自己的合法权益，恢复正常的生活秩序。一、友好协商是首选首先，我建议您尝试与楼上的住户进行直接沟通。选择一个合适的时机，比如对方不太忙碌且情绪较好的时候，以平和、友好的态度向他们说明噪音对您生活的影响。在沟通时，避免指责和冲突，而是重在表达您的困扰和寻求解决方案。很多时候，通过友好的协商，问题就能得到妥善解决。二、再次向物业反映并跟进如果与楼上住户的沟通没有效果，或者您觉得直接沟通不太方便，那么您可以再次向物业公司反映这个问题。在反映时，要明确提出噪音问题的严重性，并要求物业采取具体措施来解决。同时，询问物业的处理计划和时间表，并要求他们反馈处理结果。这样，您可以对物业的处理进度有所了解，也能确保问题得到持续的关注。三、全面收集证据以备不时之需在等待物业处理的过程中，我建议您开始全面收集证据。这包括使用手机等设备记录噪音情况，包括时间、时长、音量及类型；详细记录噪音发生的时间表，以便分析噪音规律；以及邀请受影响的邻居提供书面证言或愿意出庭作证。这些证据在后续向相关部门投诉或考虑法律途径时，都将起到至关重要的作用。四、向相关部门投诉如果物业仍然未能有效解决问题，那么您可以考虑向相关部门投诉。首先，您可以向业主委员会反映情况，作为业主代表，他们有责任协调解决小区问题。提交详细情况和证据后，请求他们介入调解。其次，您可以拨打环保部门的投诉电话，他们负责社会生活噪声污染防治的监督管理。提供证据后，等待他们的调查处理。最后，如果噪音构成违反治安管理行为，如夜间严重噪音，您还可以向公安机关报案。依据《中华人民共和国治安管理处罚法》的相关规定，违规者可能会受到处罚。五、考虑法律途径如果以上方法均未能解决问题，那么您可以考虑通过法律途径来维护自己的合法权益。您可以聘请律师撰写律师函，正式告知楼上住户其行为的侵权性质，并要求他们停止并答复。如果律师函也没有效果，那么您可以向人民法院提起诉讼，要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。在诉讼过程中，您需要提供充分的证据来支持自己的主张。六、采取临时隔音措施在等待问题解决的过程中，为了减轻噪音对您生活的影响，您可以考虑采取一些临时的隔音措施。比如安装隔音窗、隔音门等隔音设施，这些都能在一定程度上减少噪音的传入。总结与建议在处理楼上噪音扰民问题时，我建议您始终保持冷静和理性，避免冲突升级。首先尝试通过沟通和协商解决问题，同时积极收集证据以备后续使用。如果物业和相关部门无法有效解决，那么您可以考虑通过法律途径来维护自己的合法权益。在整个过程中，保持耐心和坚持是非常重要的。相信通过您的努力和坚持，问题最终能够得到妥善解决。

面对小区楼管不管事的情况，业主可以采取以下措施来维护自身权益和改善居住环境：与楼管或物业直接沟通协商：主动沟通：业主应首先以友好、理性的方式直接与楼管或物业进行沟通，明确指出存在的问题，如公共设施损坏未修复、环境卫生差等，并表达自己的需求和期望。沟通时，可以亲自前往物业管理处，或通过电话、电子邮件等方式联系楼管或物业负责人。准备证据：为了支持自己的陈述，业主可以准备好相关证据，如照片、视频等，以直观展示楼管不作为的具体情况。通过业主委员会进行协调：反映情况：若小区设有业主委员会，业主可向其反映楼管不作为的情况，由业主委员会代表业主与物业进行沟通和协商。业主委员会作为业主的代表机构，通常具有更大的权威性和影响力，能够更有效地推动问题的解决。参与监督：业主还可以积极参与业主委员会的活动，对楼管的工作进行监督，确保楼管履行其职责。向相关部门投诉：房地产行政主管部门：业主可向当地的房地产管理局、住建局等相关部门投诉楼管的不作为。这些部门负责监督和管理物业管理企业，有权对违规行为进行查处。投诉时，业主需提供充分证据，以便相关部门进行调查并采取相应措施。消费者协会：由于业主与物业之间存在服务消费关系，业主也可向消费者协会投诉。消费者协会可介入调解，帮助双方达成和解，从而维护业主的合法权益。考虑更换物业管理公司：提议召开业主大会：若楼管的不作为问题严重且长期得不到解决，业主可提议召开业主大会，共同讨论物业管理问题，并就是否更换物业管理公司进行表决。重新选聘：若决定更换物业管理公司，业主委员会应通过公开招标、邀请招标等方式重新选聘。选聘过程中，业主委员会需仔细审查新公司的资质、业绩和服务方案，确保新公司能够提供优质的服务。法律途径维权：收集证据：若楼管的不作为给业主造成了实际经济损失，如因公共设施损坏导致业主财产受损等，业主应收集相关证据，如维修记录、损失评估报告等。提起诉讼：业主可依据收集到的证据向法院提起民事诉讼，要求楼管或物业承担相应的赔偿责任。在诉讼过程中，业主需确保所有证据的真实性和合法性，以支持自己的主张。在采取上述措施时，业主需注意以下几点：保持冷静和理性，避免采取过激行为或言语攻击，以免加剧矛盾。确保所有行动都符合法律法规的要求，避免违法违规行为。积极参与小区事务的管理和监督，提高自身的维权意识和能力。若业主在维权过程中遇到法律难题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。作为苏湖城的专业律师，我专注于刑事辩护和房产纠纷领域，能够为业主提供全面、专业的法律服务。

当业主在小区内遇到纠纷且物业无法有效处理时，确实会感到困扰和无奈。不过，别担心，我们可以通过多种合法、有效的途径来寻求解决方案。以下是一些详细的建议，希望能帮助您妥善处理纠纷：一、再次与物业沟通在采取其他措施之前，我建议您首先再次尝试与物业进行沟通。有时候，纠纷可能仅仅因为误解或沟通不畅而产生。您可以清晰、具体地阐述问题，并明确表达您的诉求，寻求物业的积极回应。通过进一步的沟通，有可能直接解决问题。二、协商与调解与相关当事人直接协商：如果纠纷涉及其他业主或租户，您可以尝试与他们直接沟通。保持冷静，理性表达您的观点和诉求，同时倾听对方的意见。有时候，通过友好的协商，双方能够达成共识并解决问题。寻求业主委员会的帮助：业主委员会作为业主的代表，有权监督物业并协调业主间的纠纷。您可以向业委会详细说明情况，并提供相关证据。业委会会介入沟通协调，帮助您解决问题。申请社区居委会或人民调解委员会调解：社区居委会和人民调解委员会都是依法设立的调解民间纠纷的机构。他们具有专业性和权威性，能够以中立立场进行调解。您可以向他们提出调解申请，由专业调解员依据法律、情理促使双方达成调解协议。三、向政府部门投诉针对不同类型的纠纷，您可以向相应的政府部门投诉：房地产行政主管部门（如住建局）：如果您认为物业的服务质量存在问题或存在违规收费等情况，可以向房地产行政主管部门投诉。城管部门：如果纠纷涉及违建、破坏公共绿化等问题，可以向城管部门投诉。环保部门：如果纠纷涉及噪音污染、环境污染等问题，可以向环保部门投诉。投诉时，请提供准确的信息和证据，以便政府部门能够及时、有效地处理您的投诉。四、法律诉讼如果纠纷无法通过上述途径解决，或者涉及较大的利益、复杂的争议，您可以考虑通过法律诉讼来维护自己的权益：准备诉讼材料：收集合同、照片、视频、证人证言等相关证据，撰写起诉状，明确原被告信息、诉讼请求、事实和理由。立案和审理：向有管辖权的人民法院提交起诉状和证据，缴纳诉讼费用后等待开庭审理。在法庭上，双方将举证、质证、辩论，法院将依法作出判决。执行判决：如果判决对您有利，但对方不履行判决义务，您可以向法院申请强制执行。五、预防与建议为了避免未来类似纠纷的发生，我建议您：积极参与小区管理活动，了解自己的权益和义务。与物业和其他业主保持良好的关系，促进和谐社区环境的形成。考虑咨询专业律师以了解自己的权益和诉讼步骤，为可能的法律行动做好准备。总之，面对小区纠纷，业主应首先尝试与物业沟通解决；若无果，则可通过协商、调解、政府投诉或法律诉讼等途径寻求帮助。希望这些建议能够帮助您妥善处理纠纷，维护自己的合法权益。

当物业解决不了事情时，你可以通过以下途径来寻求帮助和解决问题：直接与物业公司高层沟通如果与小区物业沟通无果，可以尝试联系物业公司的总部或高层管理人员，详细说明问题，并请求他们督促小区物业进行整改。这种方式往往能更直接地解决问题，因为高层管理人员对物业公司的整体运营和服务质量负有更大责任。向业主委员会反映业主委员会是代表业主利益的组织，有权监督物业公司的服务，并协调解决业主与物业之间的纠纷。你可以向业主委员会详细说明问题，推动其要求物业限期整改或考虑更换物业公司。如果小区尚未成立业主委员会，你可以联合其他业主共同推动成立，以便更好地维护自身权益。向房地产行政主管部门投诉房地产行政主管部门（如住房和城乡建设局或房管局）是物业行业的监管机构，负责监管物业服务活动。你可以向这些部门提交书面投诉或拨打投诉电话，详细说明物业存在的问题，并请求他们对物业进行监督检查，责令改正并依法处罚。这种方式具有官方性和权威性，往往能有效推动问题的解决。向消费者协会投诉物业服务作为一种商品和服务，同样受到消费者权益保护法的保护。如果物业服务质量差，存在欺诈、误导行为，你可以拨打12315向消费者协会投诉，寻求调解和解决问题。消费者协会会介入调查，并根据情况给出相应的调解建议或处理意见。利用媒体监督媒体监督是一种有效的社会监督方式，可以通过曝光问题引起社会关注，借助舆论压力促使物业改进服务。你可以向当地有影响力的媒体反映问题，如电视台、报社或自媒体平台，通过他们的报道来推动问题的解决。法律途径如果上述途径均无法解决问题，且物业不作为导致你遭受了实际损失，你可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。你可以保留相关证据，如物业服务合同、缴费凭证、问题照片或视频等，向人民法院提起诉讼，要求物业承担赔偿责任。如果物业服务合同中有仲裁条款约定，你也可以向约定的仲裁机构申请仲裁。在采取行动前，有几点建议：保留证据：在处理过程中，务必妥善保留相关证据，如物业服务合同、缴费凭证、问题照片或视频等。这些证据将支持你的诉求，并在必要时作为法律诉讼的依据。保持冷静和理性：在处理物业纠纷时，保持冷静和理性至关重要。避免采取过激行为，以免对自身造成不必要的麻烦和损失。通过合理合法的途径反映问题、寻求解决方案，是维护自身权益的有效途径。了解相关法律法规：在采取行动前，建议了解相关法律法规和合同条款，以便更好地保护自己。例如，《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》中都有关于物业服务合同和业主权益的相关规定。最后，如果物业问题持续存在且无法得到有效解决，你可以考虑联合其他业主共同行动，通过业主大会或业主委员会来推动问题的解决。物业问题往往涉及多个业主的共同利益，因此联合行动往往能更有效地推动问题的解决。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的帮助，可以直接向我咨询。

面对物业管理不管事的情况，业主可以采取以下措施来维护自身权益：与物业沟通协商主动沟通：业主应首先尝试以友好、理性的方式直接与物业进行沟通，明确指出物业管理中存在的问题，如卫生清洁不到位、设施维护不及时等，并表达自己的需求和期望。可以通过亲自前往物业管理处、电话或电子邮件等方式联系物业负责人，并准备好相关证据（如照片、视频等）以支持自己的陈述。通过业主委员会沟通：若小区设有业主委员会，业主可向其反映情况，由业主委员会代表全体业主与物业进行沟通和协商。业主委员会在与物业的沟通中通常具有更大的权威性和影响力，能够更有效地推动问题的解决。向相关部门投诉向房地产行政主管部门投诉：业主可向当地的房地产管理局、住建局等相关部门投诉物业的不作为。这些部门负责监督和管理物业管理企业，有权对违规行为进行查处。投诉时需提供充分证据，如沟通记录、照片、视频等，以便相关部门进行调查并采取相应措施。向消费者协会投诉：由于业主与物业之间存在服务消费关系，业主也可向消费者协会投诉。消费者协会可介入调解，帮助双方达成和解，从而维护业主的合法权益。考虑更换物业管理公司提议召开业主大会：根据相关法律法规和小区议事规则，业主可提议召开业主大会，共同讨论物业管理问题，并就是否更换物业管理公司进行表决。若多数业主同意更换，则可进入下一步程序。重新选聘物业管理公司：业主委员会应通过公开招标、邀请招标等方式重新选聘物业管理公司。在选聘过程中，需仔细审查新公司的资质、业绩和服务方案，确保新公司能够提供优质的服务。法律途径维权提起民事诉讼：若物业的不作为给业主造成了实际经济损失，如因设施损坏导致的人身伤害或财产损失，业主可收集相关证据向法院提起民事诉讼。在诉讼过程中，业主需提供充分的证据来支持自己的主张，并要求物业承担相应的赔偿责任。法院将根据事实和法律规定作出判决，维护业主的合法权益。在采取上述措施时，业主需注意以下几点：保持冷静和理性：在处理物业纠纷时，业主应保持冷静和理性，避免情绪化行为导致问题恶化。确保行动合法：业主在采取任何行动时，都应确保符合法律法规的要求，避免违法违规行为带来的法律风险。积极收集证据：业主应积极收集与物业纠纷相关的证据，如沟通记录、照片、视频等，以便在需要时提供证明。作为王辉律师，我建议业主在面对物业管理不管事的情况时，首先尝试与物业沟通协商，若沟通无果再考虑向相关部门投诉或采取法律途径维权。若业主在处理过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我将竭诚为业主提供专业的法律服务。

物业过来解决不了问题时，业主可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。以下是对此问题的详细分析：一. 投诉途径向房地产行政主管部门投诉：根据《物业管理条例》第四十八条，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。因此，当物业无法解决问题时，业主可以向该部门投诉，以寻求进一步的帮助和解决方案。二. 业主权利与义务业主权利：根据《物业管理条例》第六条，业主在物业管理活动中享有多项权利，包括对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，以及监督物业服务企业履行物业服务合同等。当物业服务不到位时，业主有权提出意见和建议，并要求物业进行改进。业主义务：同时，根据《物业管理条例》第七条，业主也有履行相应义务的责任，如遵守管理规约、按时交纳物业服务费用等。在行使权利的同时，业主也应确保自身义务的履行，以维护良好的物业管理秩序。三. 处理建议先行沟通：在投诉之前，建议业主先与物业进行充分沟通，明确问题所在，并尝试寻求双方都能接受的解决方案。准备证据：在投诉时，业主应准备好相关证据，如问题照片、视频记录、与物业的沟通记录等，以便行政主管部门能够更好地了解问题并作出处理。正式投诉：若沟通无果，业主可以正式向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提交投诉，并附上相关证据材料。综上所述，当物业过来解决不了问题时，业主可以通过向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉来寻求帮助。同时，业主也应了解自身的权利和义务，确保在物业管理活动中既能维护自身权益，又能履行相应义务。如有进一步需要，您可以继续咨询我。