结论前置：即使未和物业签订书面合同且未入住，业主在多数情况下仍需缴纳物业费，这主要基于事实上的物业服务关系、前期物业服务合同的约束以及相关法律规定。不过，特定情形下业主可能享有减免物业费的权利。以下是对此问题的详细分析：
一、法律依据与普遍原则
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这一条款直接回应了您未入住是否需缴纳物业费的问题，即只要物业服务人提供了服务，业主就需支付物业费，无论是否实际入住。
《物业管理条例》第四十一条也指出，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。若业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主仍负连带交纳责任。这一规定进一步强调了业主缴纳物业费的义务，并明确了连带责任。
二、事实上的物业服务关系
当物业公司实际为小区提供了如安保巡逻、卫生清扫、绿化养护等物业服务，且这些服务是针对整个小区公共区域和全体业主的，那么即使您未与物业签订书面合同且未入住，也构成了事实上的物业服务合同关系。在此情况下，您不能以未签订书面合同或未入住为由拒交物业费。
三、前期物业服务合同的约束力
在新建小区中，开发商通常会与物业公司签订前期物业服务合同，该合同对业主具有法律约束力。在业主委员会成立并选聘新物业公司之前，前期合同持续有效。因此，即使您个人未与物业单独签合同，也需依据前期合同缴纳物业费。
四、特殊情形下的物业费减免
虽然一般情况下未入住且未签合同的业主仍需缴纳物业费，但在以下特定情形下，您可能享有减免物业费的权利：
开发商原因导致的延期交房：如果因开发商原因导致房屋延期交付，且在此期间您并未实际入住，那么您可以与物业公司协商，要求减免此期间的物业费。
政府指导价下的空置房优惠：在某些地区，政府可能会对空置房的物业费给予一定的优惠政策。例如，有的地区规定空置房可以按照一定比例（如70%）缴纳物业费。但这需要具体查看当地的相关政策规定，并确认您的房屋是否符合空置房的定义。
物业服务未达标：如果物业公司提供的服务未达到合同约定的标准，如安保不到位、卫生状况差等，您可以与物业公司协商减免物业费或要求物业公司改进服务。若协商无果，您还可以通过法律途径维护自己的权益。
五、建议与行动指南
面对物业费问题，我建议您首先查看自己的物业服务合同和相关的地方性法规，了解具体的缴费规定和可能的减免措施。同时，积极与物业公司沟通，了解自己的权益和义务，确保双方能够和谐共处。如果您认为物业未按照约定提供服务或收费标准不合理，可以通过合法途径解决，如向业主委员会反映、向房地产管理部门或消费者协会投诉，必要时可通过诉讼等法律手段维护自身权益。
总之，未和物业签订合同且未入住并不免除您缴纳物业费的义务。但您应根据实际接受的服务情况和法律规定，合理、合法地履行支付物业费的义务，并在遇到纠纷时采取适当的解决方式。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。