在抵押权实现时，租赁关系终止的情形主要发生在抵押权设立在先，而租赁关系设立在后的情况下，且该抵押权已经进入实现阶段。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律原则与规定
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着，如果抵押权在租赁关系设立之前已经设立并登记，那么当抵押权需要实现时，租赁关系将无法继续维持，必须终止。
二、具体情形分析
抵押权设立在先，租赁关系设立在后
- 在这种情况下，抵押权人享有优先受偿的权利。当抵押权需要实现时，抵押权人有权要求抵押物（如房产）的变卖或拍卖，以清偿债务。
- 如果抵押物上存在租赁关系，且该租赁关系是在抵押权设立之后设立的，那么租赁关系将无法对抗抵押权的实现。抵押权人可以要求承租人搬离抵押物，以便进行变卖或拍卖。
抵押权实现的具体方式
- 抵押权实现的方式通常包括折价、拍卖或变卖抵押物。在这些过程中，如果抵押物上存在租赁关系，且该租赁关系无法对抗抵押权，那么租赁关系将随着抵押物的处置而终止。
- 例如，在拍卖抵押物时，买受人将取得抵押物的所有权，并有权决定是否继续履行原租赁合同。如果买受人选择不履行，那么租赁关系将终止。
三、租赁关系终止的法律后果
承租人权益的保护
- 虽然租赁关系在抵押权实现时可能终止，但承租人的合法权益仍应得到保护。例如，承租人有权要求出租人（即抵押人）承担违约责任，赔偿因租赁关系终止而造成的损失。
- 如果承租人已经支付了租金但未能使用租赁物，承租人还有权要求出租人返还剩余租期的租金。
抵押权人权益的实现
- 抵押权人通过实现抵押权，可以优先受偿其债权。在租赁关系终止后，抵押权人可以更顺利地处置抵押物，以清偿债务。
四、实际操作建议
对于抵押人
- 在设立抵押权时，应充分了解抵押物的使用情况，包括是否存在租赁关系。如果存在租赁关系，应确保该租赁关系不会对抗抵押权的实现。
- 在抵押权实现过程中，应积极配合抵押权人，确保抵押物的顺利处置。
对于承租人
- 在签订租赁合同时，应仔细审查抵押物的权属情况，了解是否存在抵押权。如果存在抵押权，应评估租赁关系可能面临的风险。
- 如果租赁关系因抵押权实现而终止，承租人应及时与出租人协商解决方案，并保留相关证据以维护自身权益。
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