在房租合同未生效的情况下，交了定金和租金，通常是有权要求退还的，但具体能否成功以及退还的金额需根据具体情况和法律规定来判断。以下是从不同角度的详细分析：
一、合同未生效的原因及影响
因不可归责于双方的事由导致合同未生效
- 分析：如政府政策变动、自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行，双方均无过错。
- 处理：在此情况下，您有权要求全额退还已付的定金和租金。出租方应当基于公平原则，将款项全额退还给您。
因出租方原因导致合同未生效
- 分析：若出租方未取得房屋合法产权证明、房屋存在无法居住的问题且未提前告知，或其他原因导致合同无效，出租方存在过错。
- 处理：您不仅可要求退还定金和租金，还可根据实际情况要求出租方赔偿因此产生的损失，如搬家费、临时住宿费等。
因承租方自身原因导致合同未生效
- 分析：若您提供虚假信息、改变主意不想租了，或提出超出原协商范围且不合理的要求等，导致合同无法生效。
- 处理：在此情况下，您要求退还定金和租金的难度会增加。按照定金罚则，您作为给付定金的一方不履行约定的债务，可能无权要求出租方退还定金。至于租金，若合同尚未实际履行且您及时说明情况，出租方可能会基于公平原则退还部分租金，但这并非必然，需双方协商确定。
二、合同约定的重要性
- 分析：如果租房合同中明确规定了合同未生效时定金和租金的处理方式，且该规定不违反法律法规的强制性规定，双方应遵守该约定。
- 处理：若合同中存在“定金和租金不予退还”等类似条款，且该条款未被认定为加重您不合理负担的格式条款，则您要求退还定金和租金可能会面临障碍。因此，在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。
三、处理建议
协商沟通
- 建议：首先，您应与出租方进行友好协商，说明情况并争取退还定金和租金。在协商过程中，保持冷静和理性，尽量达成双方都能接受的解决方案。
法律途径
- 建议：若协商不成，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，可以向人民法院提起诉讼，请求法院根据法律规定和实际情况作出公正裁决。在诉讼过程中，您需要提供充分的证据来支持自己的主张，如合同文本、付款凭证、沟通记录等。
增强法律意识
- 提醒：为了避免类似问题的发生，强烈建议您在租房前务必签订正式的租赁合同，并明确约定定金、租金、租期、违约责任等重要条款。同时，增强法律意识，了解相关法律法规，以便在租房过程中更好地维护自己的合法权益。
总结：在房租合同未生效但已付定金和租金的情况下，您通常有权要求退还，但具体结果需根据合同未生效的原因、合同约定以及双方协商和法律程序的结果来确定。因此，在处理此类问题时，建议您充分了解相关法律规定并寻求专业法律意见（当然，您可以直接向我咨询），以确保自己的合法权益得到有效保护。