物业按合同退出是否合法，需根据具体情况判断，主要看是否符合合同约定或法定解除条件。以下从不同角度为您详细分析：
一、符合合同约定解除条件时合法
约定解除事由达成：
- 若物业合同中明确约定了解除合同的具体事由，如物业服务质量不达标且经整改无明显改善，或小区业主入住率低于约定比例等，当这些事由发生时，解除权人（如业主委员会）可依据合同约定解除合同，此时物业按合同退出是合法的（《中华人民共和国民法典》第五百六十二条）。
双方协商一致：
- 业主委员会与物业服务企业经平等协商，就解除物业合同达成一致意见后，可以解除合同。例如，因小区规划调整需更换物业服务企业，双方协商解除原合同，此时物业按协商结果退出也是合法的（《中华人民共和国民法典》第五百六十二条）。
二、符合法定解除条件时合法
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，物业在此情况下按合同退出同样合法：
因不可抗力致使不能实现合同目的：
- 如小区物业设施因自然灾害严重受损且无法恢复，导致物业合同无法继续履行，此时物业可以因不可抗力解除合同并退出。
一方明确表示或行为表明不履行主要债务：
- 物业服务企业未履行主要义务，如长期不提供基本服务，严重影响业主生活，经催告后在合理期限内仍未履行，业主委员会有权解除合同，物业此时退出合法。
- 业主长期拖欠物业费，经多次催告后仍不支付，导致物业服务企业无法正常运营，物业服务企业也有权解除合同并退出。
一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行：
- 若物业服务企业或业主一方迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权解除合同，物业在此情况下退出也是合法的。
一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的：
- 如物业服务企业存在严重违约行为，导致物业合同目的无法实现，业主委员会有权解除合同，物业退出合法。
法律规定的其他情形：
- 除了上述情形外，法律还规定了其他可以解除合同的情形，如合同期限届满且双方未续签、物业管理企业破产等，物业在这些情况下退出也是合法的。
三、其他特定情形下的合法退出
业主大会决定解聘：
- 根据《中华人民共和国民法典》相关规定，业主大会作为小区最高权力机构，可通过投票决定解聘物业服务企业。解聘决定需提前六十日书面通知物业服务人，并满足专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决的专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。在此情况下，物业按业主大会决定退出是合法的。
业主自行管理：
- 业主有权选择自行管理建筑物及其附属设施，此时可取消物业服务合同，物业退出合法。
总结与建议：物业按合同退出是否合法，关键在于是否符合合同约定或法定解除条件。在解除合同前，建议业主委员会与物业服务企业充分沟通，尽量通过协商方式解决争议。若无法协商一致，可依据合同约定或法律规定解除合同，并确保解除程序合法合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。