核心结论：当不动产存在抵押情形时，中介需根据不同情况采取相应措施，包括如实告知、协助解押或调整交易方案等，以保障交易合法合规并维护各方权益。以下是具体分析：

1. 如实告知义务
   中介作为居间方，首要职责是如实披露不动产的抵押状态。根据《民法典》第九百六十二条，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任。因此，中介需在签约前明确告知买方抵押详情（如抵押权人、债权金额、抵押期限等），并留存书面证据（如签字确认的告知书）。

2. 协助解押的合法路径
   若交易需解除抵押，中介可协助双方协商解押方案，但需注意：

   • 卖方自行解押：卖方用自有资金或通过过桥贷款还清债务后，抵押权消灭，交易可继续。中介应提示卖方保留还款凭证，并陪同办理抵押注销登记。
     
   • 买方代为解押：若双方约定由买方提前支付部分房款用于解押，中介需建议签订书面协议，明确资金用途、解押时间及违约责任，并建议资金通过第三方监管账户划转，避免资金风险。
     
   • 抵押权人同意转让：根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但需及时通知抵押权人。若抵押权人同意，中介可协助办理转让登记，但需确保买方知晓抵押权仍存续（即“带押过户”情形）。

3. 交易方案调整建议
   若抵押金额较高或解押困难，中介可提出替代方案：

   • 分期付款：约定买方分期支付房款，首期款用于解押，剩余款项在抵押注销后支付。
     
   • 担保交易：引入第三方担保机构，为解押资金提供担保，降低交易风险。
     
   • 终止交易：若抵押风险超出买方承受范围，中介应建议终止交易，并协助协商违约责任分担。

4. 风险提示与法律合规
   中介需特别提示以下风险：

   • 抵押权优先受偿：若卖方未解押即转让房产，抵押权人仍有权就房产变价款优先受偿，买方可能面临房款损失。
     
   • 合同效力风险：若未取得抵押权人同意，擅自转让抵押房产的合同可能被认定无效或部分无效。
     
   • 刑事风险：若卖方通过伪造解押材料骗取房款，可能涉嫌合同诈骗罪，中介需建议买方核实解押真实性。

总结：不动产存在抵押时，中介的核心职责是如实披露、合法协助、风险防控。若您遇到具体案例，可直接向我提供抵押详情（如抵押金额、债权方、交易阶段等），我将进一步分析法律风险并制定解决方案。