未交物业费时，物业公司或业委会起诉业主需满足以下条件：

1. 存在合法有效的物业服务合同：

   • 物业公司与业主之间必须签订有合法有效的物业服务合同，该合同应明确双方的权利和义务，包括物业费的缴纳标准、时间和方式等关键条款。若小区尚未成立业主委员会，则由开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。

2. 业主确实未履行缴费义务：

   • 业主在无正当理由的情况下，未按照合同约定的时间和金额缴纳物业费。这里的“正当理由”通常指的是物业服务企业未履行合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务等情形。例如，如果物业公司未能及时清理小区垃圾、维护公共区域照明设施等，业主可能因此有权拒绝缴纳部分或全部物业费。

3. 催告程序：

   • 在起诉前，物业公司或业委会通常需要向业主发出书面催缴通知，要求其在合理期限内支付拖欠的物业费。催缴通知应明确欠费金额、缴费期限及逾期不缴的后果。若业主在收到催缴通知后仍未履行缴费义务，则构成违约，为物业公司或业委会起诉提供了依据。

4. 证据充分：

   • 物业公司或业委会需要收集并保存相关证据，以证明其已按合同履行了服务义务，而业主却未履行缴费义务。这些证据可能包括物业服务合同、催缴通知、欠费明细、服务记录（如清洁、绿化、安保等工作照片或视频）、业主投诉处理记录等。

5. 诉讼时效：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，物业公司或业委会应在知道或应当知道权利受到损害之日起三年内提起诉讼，否则可能因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

法律后果：

• 一旦法院认定业主拖欠物业费的行为构成违约，业主可能需要承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这意味着业主不仅需要补缴拖欠的物业费，还可能面临支付滞纳金、违约金或赔偿物业公司因此遭受的损失等后果。
• 拖欠物业费还可能对业主的个人信用产生负面影响，影响其日后的贷款、租房、购房等行为。

建议：

• 作为业主，应按时缴纳物业费，以维护小区的正常运营和自身权益。
• 若对物业费有异议或认为物业公司未履行服务义务，应及时与物业公司沟通协商，并保留相关证据以备不时之需。
• 若收到物业公司的催缴通知或起诉状，应认真对待并及时咨询专业律师（即向我咨询），以了解自身权利和义务并制定合理的应对策略。