抵押权和租赁合同的关系主要遵循“先租后押，租赁不受影响；先押后租，抵押权优先”的原则。以下是对这一关系的详细解析：
一、先租赁后抵押的情况
法律规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，如果租赁合同在抵押权设立之前已经成立，并且承租人已经实际占有租赁物，那么即使后来该租赁物被抵押，原租赁关系仍然有效，不受抵押权的影响。
实例说明：
- 假设甲将房屋出租给乙，租期5年，且乙已入住。随后，甲为借款将该房屋抵押给银行。若甲无法按期还款，银行虽可实现抵押权将房屋拍卖给丙，但乙的租赁合同对丙依然有效，乙可在租期内继续使用房屋。
二、先抵押后租赁的情况
法律规定及后果：
- 若抵押权已登记，且租赁权设立在后，抵押权具有对抗租赁权的效力。当抵押权实现时，抵押权人有权要求解除租赁关系，以保障其优先受偿权。
- 若抵押权未登记，则不具有对抗善意第三人的效力。此时，若承租人不知情且租赁关系合法，其租赁权可能不受影响。但这种情况在实践中相对较少，因为不办理抵押登记会使抵押权人面临较大风险。
实例说明：
- 已登记抵押例：甲将汽车抵押给银行并登记，后再出租给乙。若甲违约，银行实现抵押权时，有权要求乙返还汽车，乙的租赁权不能对抗银行。
- 未登记抵押例：甲将机器设备抵押给乙但未登记，后又出租给不知情的丙。乙实现抵押权时，由于丙为善意第三人，其租赁权可能不受影响。但需注意，这种情况下，如果抵押人（甲）将抵押财产出租并转移占有但未告知承租人（丙）该财产已抵押，且抵押权的实现造成租赁物所有权变动导致租赁合同无法继续履行的，出租人（甲）构成对承租人（丙）的违约，承租人可以解除合同并要求出租人承担赔偿责任。
三、抵押权与租赁权的其他关键注意事项
抵押人的告知义务：
- 抵押人在设立抵押时，应告知抵押权人已存在的租赁权情况。若因未告知导致抵押物价值贬损，抵押权人有权向抵押人追责。
承租人的审查义务：
- 承租人在承租前，应查询租赁物的权利负担情况。对于不动产，需到不动产登记部门查询；对于动产，需到市场监督管理部门查询。未尽审查义务导致的风险由承租人自行承担。
抵押权人的审查义务：
- 抵押权人在接受抵押时，应仔细审查抵押物是否已出租，并核实承租人占有租赁物的时间。若租赁合同签订在前但交付占有在后，抵押权人有权主张抵押权优先。
四、建议
- 对于承租人：在签订租赁合同前，应尽可能了解租赁物的抵押情况，以避免因抵押权实现而导致的租赁合同无法继续履行。
- 对于出租人：应诚实守信地披露租赁物的抵押情况，以避免因隐瞒事实而导致的法律纠纷和赔偿责任。
- 对于抵押权人：在接受抵押时，应仔细审查抵押物的租赁情况，并办理抵押登记手续，以保障自己的优先受偿权。
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