关于划拨土地上的建筑物出租，租赁合同是否有效的问题，这主要取决于是否满足相关法律法规的规定以及是否履行了必要的审批手续。以下从不同角度进行分析：
法律法规的直接规定：
- 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权，除特定情形（如经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并符合一定条件）外，不得转让、出租、抵押。若划拨土地上的建筑物出租未经过相关部门的批准，则该租赁合同可能因违反法律强制性规定而无效。
审批手续的影响：
- 若划拨土地上的建筑物出租已经获得了市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并符合了相关条件（如领有国有土地使用证、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明、依照规定签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金等），则该租赁合同是有效的。
合同效力的认定原则：
- 在认定租赁合同效力时，法院会综合考虑合同内容、双方当事人的意思表示、是否违反法律强制性规定以及是否损害国家、集体或第三人利益等因素。若租赁合同内容合法、双方意思表示真实且未损害他人利益，即使土地为划拨性质，但已履行必要审批手续的，合同仍可能被认定为有效。
实践中的操作建议：
- 对于划拨土地上的建筑物出租，建议出租方在出租前务必咨询当地土地管理部门和房产管理部门，了解相关审批流程和要求，并按照规定办理审批手续。同时，在签订租赁合同时，应明确约定双方的权利义务、租金支付方式、违约责任等条款，以避免因合同条款不明确而引发的纠纷。
总结来说，划拨土地上的建筑物出租，租赁合同的效力取决于是否满足法律法规的规定以及是否履行了必要的审批手续。若未经批准擅自出租，则合同可能无效；若已获得批准并符合相关条件，则合同有效。因此，在出租划拨土地上的建筑物时，务必确保已履行相关审批手续，以保障租赁合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。