结论：外地村民购买本村宅基地房子并签订永久租赁合同的行为，在法律上存在重大障碍，该合同很可能被认定为无效或部分无效。以下从多个角度进行详细分析：

1. 宅基地使用权的主体限制：

   • 根据《土地管理法》及相关政策规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，具有福利性和社会保障功能。非本集体经济组织成员（即外地村民）无权取得宅基地使用权。
   • 因此，外地村民购买本村宅基地上的房屋，实际上也涉及到了宅基地使用权的转让问题，这种转让在法律上是不被允许的。

2. 永久租赁合同的法律性质：

   • 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
   • “永久租赁”这一表述在法律上是不准确的，且违反了租赁期限的限制性规定。即使双方签订了所谓的“永久租赁合同”，该合同中超过二十年租赁期限的部分也是无效的。

3. 合同效力的综合判断：

   • 考虑到宅基地使用权的主体限制和租赁期限的法律限制，外地村民与本村村民签订的关于宅基地房屋的“永久租赁合同”，很可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效。
   • 即使合同部分条款（如租赁期限在二十年以内的部分）可能有效，但整体而言，该合同因涉及宅基地使用权的非法转让而存在重大法律风险。

4. 法律后果与风险提示：

   • 如果合同被认定为无效，双方应返还因合同取得的财产，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。
   • 对于外地村民而言，购买本村宅基地房屋并签订“永久租赁合同”不仅可能面临合同无效的风险，还可能因非法占用宅基地而面临行政处罚等法律后果。

建议：外地村民应避免购买本村宅基地房屋并签订所谓的“永久租赁合同”。如果确实需要租赁农村房屋，应确保租赁期限在法律规定的范围内，并了解相关法律法规和政策规定，以避免不必要的法律风险。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。