房屋使用权限出让与抵押问题需分情况处理，核心结论如下：

1. 若房屋所有权人同时出让使用权限并设定抵押

   • 法律关系独立性：房屋所有权人可将房屋使用权（如租赁权）出让给第三方，同时将房屋所有权抵押给债权人。此时使用权出让与抵押分属不同法律关系，抵押权实现时（如所有权人无法偿债），抵押权人有权拍卖房屋，但需遵循“买卖不破租赁”原则，即新所有权人需继续履行原租赁合同至期限届满。
     
   • 抵押权人保护：若抵押权设立在先，所有权人后续出让使用权的，抵押权人可要求所有权人将租金收益用于偿债，或通过协议约定抵押权实现时租金收益的优先受偿权。
     
   • 操作建议：所有权人应同时告知使用权受让人和抵押权人相关权利义务，避免纠纷；抵押权人可在抵押合同中明确限制所有权人擅自出让使用权的行为。

2. 若使用权受让人拟将受让的使用权抵押

   • 法律限制：根据《民法典》第399条，仅所有权、建设用地使用权等特定权利可抵押，单纯房屋使用权（如租赁权）通常无法单独抵押。但若使用权与所有权捆绑（如通过合作开发、承包经营等方式取得复合权利），可能具备抵押可能性。
     
   • 替代方案：使用权受让人可与所有权人协商，由所有权人以房屋所有权为受让人债务提供抵押担保，或通过“反担保”形式保障自身权益。
     
   • 风险提示：擅自抵押无效的使用权可能导致合同违约，需承担赔偿责任；若涉及虚构抵押骗取贷款，可能构成刑事犯罪。

3. 若抵押房屋被出让使用权后发生权属争议

   • 争议解决路径：
     
     • 协商：所有权人、使用权受让人、抵押权人三方协商调整权利义务（如提前终止租赁、调整租金支付方式）；
       
     • 诉讼/仲裁：若协商不成，抵押权人可起诉要求确认抵押权优先于使用权，或使用权受让人起诉要求继续履行合同；
       
     • 执行程序：抵押权实现时，法院可拍卖房屋，但需为使用权受让人保留必要搬迁时间（通常不超过6个月）。
       
   • 证据留存：各方应保存使用权出让合同、抵押登记证明、租金支付记录等证据，以备维权。

总结：房屋使用权限出让与抵押需区分权利主体、权利性质及设立先后顺序，建议通过合同明确各方权利义务，必要时咨询律师设计合规方案。如有具体案件细节，可直接向我提问进一步分析。