债务人可通过行使“超额担保返还请求权”或提起“不当得利之诉”维护权益，具体需结合担保类型和法律程序选择路径。以下是详细分析：

一、若不动产为抵押物（债务人保留所有权，债权人仅享有抵押权）

1. 法律依据
   根据《民法典》第412条，债务人不履行到期债务时，抵押权人（债权人）可与抵押人（债务人）协议以抵押财产折价，或拍卖、变卖后优先受偿。但若抵押财产价值明显高于债权金额，债务人有权要求返还超额部分。

2. 操作步骤

   • 协商返还：与债权人协商，要求返还抵押物价值超出债权的部分（如抵押物评估价1000万，债权仅500万，可要求返还500万差额）。
     
   • 诉讼主张：若协商无果，可向法院提起“抵押权实现纠纷”之诉，请求法院确认抵押物价值，并判决债权人返还超额部分。
     
   • 注意时效：需在债权人实现抵押权后（如拍卖、变卖完成）1年内主张返还，逾期可能丧失权利。

二、若不动产为质押物（债务人将不动产交付债权人占有）

1. 法律依据
   根据《民法典》第432条，质权人（债权人）有权收取质押财产的孳息，但质押财产价值明显高于债权时，债务人可要求提前清偿债务并返还质押物，或要求返还超额部分。

2. 操作步骤

   • 提前清偿请求：若债务人有能力提前还款，可要求债权人返还质押物（需同时清偿债务）。
     
   • 超额返还请求：若无法提前清偿，可主张质押物价值远超债权，要求债权人返还超额部分（如质押物价值800万，债权仅300万，可要求返还500万差额）。
     
   • 诉讼路径：若债权人拒绝，可向法院提起“质权纠纷”之诉，请求法院判决返还超额部分。

三、若债权人恶意占有或低价处置不动产

1. 侵权责任主张
   若债权人通过虚假评估、低价拍卖等方式恶意侵占债务人财产，债务人可依据《民法典》第1165条，以“侵权责任纠纷”为由起诉，要求债权人赔偿损失（如实际价值与处置价格的差额）。

2. 刑事报案（极端情况）
   若债权人涉嫌“侵占罪”（如将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大且拒不返还），债务人可向公安机关报案，追究其刑事责任。

四、关键风险提示

1. 证据固定：需提前收集不动产评估报告、债权金额证明、债权人占有或处置财产的证据（如合同、转账记录、拍卖公告等）。
   
2. 程序选择：根据担保类型（抵押/质押）选择对应诉讼路径，避免程序错误导致败诉。
   
3. 时效限制：注意1年或3年的诉讼时效（依具体案由而定），逾期可能丧失胜诉权。

建议：债务人应优先与债权人协商，若协商无果，尽快委托律师评估证据并启动法律程序。如有具体案件细节，可直接向我咨询，我会结合案情提供更精准的方案。