租房合同中房东只有2%的权益或比例，这样的条款是否有效，需结合具体情况判断，但通常来说，这样的比例设定可能存在不合理性或违法性。以下从不同角度进行分析：

1. 合同内容合法性角度：

   • 租房合同是双方自愿、平等、公平的基础上签订的，合同内容应当符合法律法规的规定，不得违反公序良俗。如果合同中房东只享有2%的权益或比例，而这一比例明显偏离了市场常规或公平原则，且没有合理的解释或依据，那么该条款可能因违反公平原则而被认定为无效或可撤销。
   • 例如，如果房东在合同中仅保留了极小的权益比例，却要求承租人承担大部分或全部的责任和义务，这样的条款显然是不公平的，可能因显失公平而被法院或仲裁机构调整或撤销。

2. 合同目的和实际履行角度：

   • 租房合同的目的是为了明确双方的权利和义务，保障租赁关系的稳定和顺利进行。如果房东在合同中只享有2%的权益或比例，这可能意味着房东在租赁关系中几乎不承担任何责任和义务，而承租人则需要承担大部分或全部的责任和义务。这样的合同目的和实际履行情况可能不符合租赁关系的本质和目的。
   • 在实际履行过程中，如果房东因为只享有极小的权益比例而拒绝履行其应尽的义务，如维修房屋、保障房屋安全等，那么承租人可能会因此遭受损失，并有权要求房东承担相应的法律责任。

3. 法律建议和风险提示：

   • 对于房东来说，在签订租房合同时，应当合理设定自己的权益比例和责任义务，确保合同内容的公平性和合理性。如果房东只享有极小的权益比例，可能会引发承租人的不满和争议，甚至可能导致合同无法履行或产生法律纠纷。
   • 对于承租人来说，在签订租房合同时，应当仔细阅读合同条款，特别是关于房东权益比例和责任义务的部分。如果发现合同中存在不合理或违法的条款，应当及时提出异议并要求修改或补充。如果房东拒绝修改或补充，承租人有权拒绝签订合同或寻求法律帮助。

总结来说，租房合同中房东只享有2%的权益或比例，这样的条款可能因违反公平原则或不符合租赁关系的本质和目的而被认定为无效或可撤销。在签订租房合同时，双方应当合理设定权益比例和责任义务，确保合同内容的公平性和合理性。如果遇到相关法律问题，可以直接向我咨询。