物业服务费包干制方式包含电梯服务吗-许燕律师

物业服务费包干制方式包含电梯服务吗-许燕律师｜法行宝

2025-12-05 房产纠纷

物业包干制方式下，物业服务费通常是包含电梯服务费用的。以下从多个角度详细解释：

一、物业包干制的定义与费用构成

物业包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。其中，物业服务成本涵盖了管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，以及物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。电梯作为物业共用设施设备的一部分，其日常运行和维护费用自然也包含在物业服务成本之中。

二、电梯服务费用的具体涵盖内容

电梯服务费用通常包括电梯的日常运行电费、维护保养费、维修费以及可能的更新改造费用（但大修、中修和更新、改造费用在特定情况下可能通过专项维修资金列支，不计入物业服务支出或成本）。这些费用都是确保电梯正常运行和安全使用所必需的，因此，在物业包干制下，它们会被纳入物业服务费用中。

三、实际操作中的注意事项

合同约定：虽然物业包干制下电梯服务费用通常包含在物业服务费用中，但具体费用项目和标准可能因物业服务合同的约定而有所不同。因此，业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确物业服务费用的具体构成和标准。
透明公开：物业公司应定期公布物业服务费用的收支情况，包括电梯服务费用的具体支出情况，以确保业主的知情权和监督权得到保障。这有助于增强业主对物业服务的信任和支持，促进物业服务的良性发展。

四、特殊情况说明

如果电梯服务费用在物业服务合同中被明确列为单独收费项目，或者电梯需要进行大修、中修和更新、改造等特殊情况，那么电梯服务费用可能不会完全包含在物业包干制的物业服务费用中。此时，业主可能需要根据合同约定或相关规定另行支付相关费用。但这种情况相对较少见，且通常会在物业服务合同中明确约定。

总结与建议：

在物业包干制方式下，物业服务费通常是包含电梯服务费用的。业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确物业服务费用的具体构成和标准。同时，物业公司也应定期公布物业服务费用的收支情况，确保业主的知情权和监督权得到保障。如果您对物业服务费用或电梯服务费用有任何疑问或争议，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。

物业费采用包干制方式额外又收电梯费是否合理，主要取决于物业服务合同的具体约定以及物业是否提供了相应的服务。以下是对此问题的详细分析：合理的情况合同有明确约定：如果业主与物业服务企业签订的物业服务合同中，明确约定了物业费不包含电梯费，并且对电梯费的收取标准、用途等有清晰的说明，那么另行收取电梯费是合理的。合同作为双方真实意思的表示，具有法律约束力，双方都应当按照合同约定履行义务。例如，合同中可能规定物业费主要用于小区环境卫生、安保等服务，而电梯费用则单独计算并收取。电梯费用过高需单独列支：在一些高档小区或电梯配置较高、运行成本较大的情况下，将电梯费单独列出收取也具有一定的合理性。这能让业主更清楚地了解费用的去向和使用情况，特别是对于配备了先进智能系统的高速电梯，其维护和能耗成本远高于普通电梯，单独核算并收取这部分费用是合理的。不合理的情况物业费已包含电梯费：如果物业服务合同中明确规定物业费包含了电梯运行、维护等相关费用，那么物业再另行收取电梯费就属于重复收费，是不合理且不合法的。业主在签订合同时应仔细审查合同条款，确保自身权益不受损害。未提供相应服务：若物业在收取电梯费后，未能按照规定对电梯进行正常的维护、保养和管理，导致电梯经常出现故障，影响业主的正常使用，这种收费同样是不合理的。业主在支付电梯费后，有权要求物业提供符合约定的服务。如果物业未能履行其职责，业主可以通过合法途径要求物业改善服务并合理调整费用。总结与建议审查合同条款：业主在签订物业服务合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于物业费和电梯费的约定，确保自身权益不受损害。要求物业提供服务：如果物业已经收取了电梯费，业主有权要求物业提供符合约定的电梯维护、保养和管理服务。通过法律途径维权：如果物业存在重复收费或未提供相应服务的情况，业主可以通过友好协商、投诉举报或法律诉讼等途径维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据你的具体情况，提供更详细、更专业的法律建议。

包干制物业费是否包含电梯费，主要取决于物业服务合同的约定以及当地政策规定。以下是对这一问题的详细分析：一、合同约定是关键包含电梯费的情况：如果物业服务合同中明确约定物业费包含电梯费，那么业主在缴纳物业费后，无需再额外支付电梯运行、维护等相关费用。这是双方基于合同自愿原则达成的约定，具有法律约束力。在包干制下，物业费用通常已涵盖所有公共设施费用，包括电梯的运行和维护。因此，如果合同中有此约定，额外征收电梯费即属违规行为。不包含电梯费的情况：如果物业服务合同中明确将电梯费单独列出来，说明不包含在物业费内，需业主另行缴纳。这可能是因为物业公司对电梯运行维护成本进行了单独核算，或者认为有必要让业主单独承担这部分费用。在某些情况下，如电梯实行特殊管理模式（如刷卡按次计费），电梯使用费用可能不包含在物业费里，业主需要根据实际使用情况来支付电梯费。二、当地政策规定的影响部分地区出台的物业管理相关政策法规可能明确要求，物业费的构成应包含电梯费等公共设施设备的运行维护费用。在这些地区，按照政策执行，电梯费自然包含在物业费中。如果当地政策没有明确规定，那么电梯费是否包含在物业费中，就主要取决于物业服务合同的约定。三、法律建议与注意事项仔细查看合同条款：业主在签订物业服务合同时，应仔细查看合同条款，明确物业费是否包含电梯费以及具体的费用构成。这有助于避免后续因费用问题产生纠纷。了解当地政策规定：业主可以了解当地物业管理相关政策法规，以确定物业费是否应包含电梯费。如果政策有明确规定，那么应按照政策执行。与物业公司协商：如果对物业费或电梯费的收取存在疑问或争议，业主可以与物业公司进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。维护自身权益：如果物业公司违规收取电梯费，业主可以通过合法途径维护自身权益，如向业主委员会反映、向相关部门投诉或提起诉讼等。总结来看，包干制物业费是否包含电梯费并没有一个固定的答案，而是取决于物业服务合同的约定以及当地政策规定。因此，业主在缴纳物业费时，应仔细查看合同条款和政策规定，确保自己的权益不受损害。如果有任何疑问或争议，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。

物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。一. 定义与特点定义：包干制下，业主按照事先约定的固定金额，定期向物业服务企业支付物业服务费用。无论物业服务企业的实际运营成本如何，其盈余或亏损均由企业自身承担。特点：费用固定：业主支付的费用是确定的，不受物业使用频率或方式的影响。风险自担：物业服务企业承担全部的经营风险和责任。管理简便：对于业主和物业服务企业而言，费用计算和管理都相对简单。二. 费用构成物业服务费用包干制下，费用通常包括物业服务成本、法定税费以及物业服务企业的利润。这意味着物业服务企业需要在固定费用中覆盖其所有成本，并努力实现盈利。三. 实际操作在实际操作中，包干制广泛应用于各类物业项目，如住宅小区、商业写字楼等。例如，某小区业主与物业服务企业约定每月每平方米的物业费为固定金额，如2元，则业主无论物业服务企业的实际运营成本如何，都只需按此标准支付费用。四. 优缺点分析优点：稳定性：业主可以准确预计物业费用，有利于预算管理。简便性：简化了费用支付和管理流程。缺点：服务质量风险：物业服务企业可能为了降低成本而降低服务质量。维修拖延：由于成本限制，物业服务企业可能对维修工作产生拖延。五. 法律依据根据《物权法》及相关法律法规，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。在包干制下，若业主逾期不支付物业费，物业服务人有权催告并在合理期限内要求支付；若仍不支付，可提起诉讼或申请仲裁。但物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。综上所述，物业服务费用包干制是一种费用固定、管理简便的计费方式，但也存在服务质量风险等缺点。在选择是否采用包干制时，业主和物业服务企业应综合考虑多方面因素，并明确双方的权利义务关系。

物业服务费包干制主要适用于住宅类物业、中小型商业物业以及管理难度相对较低、服务需求较为标准化的物业类型。以下是对其适用范围的详细分析：住宅类物业：住宅小区是物业服务费包干制最常见的应用场景。由于住宅小区的业主数量多，物业服务需求相对统一，如安保、保洁、绿化等，采用包干制可以简化费用计算和管理流程。包干制下，物业服务企业按照约定的标准收取固定费用，并自行承担提供服务过程中的成本风险，这有助于激励物业服务企业提高效率，降低成本。中小型商业物业：对于中小型商业物业，如小型购物中心、办公楼等，由于物业规模相对较小，服务需求相对明确，包干制也是一种可行的选择。包干制可以确保物业服务企业获得稳定的收入，同时也有助于业主或物业使用人控制成本，避免费用波动带来的不确定性。管理难度相对较低、服务需求较为标准化的物业：对于一些管理难度相对较低、服务需求较为标准化的物业，如工业园区、物流园区等，包干制同样适用。在这些场景下，物业服务企业的服务内容和标准相对明确，采用包干制可以简化管理流程，提高服务效率。不适用场景说明：对于大型商业综合体、高端写字楼等物业类型，由于服务需求复杂多样，且对服务质量有较高要求，包干制可能难以满足业主或物业使用人的个性化需求。在这些情况下，酬金制或混合制等更灵活的收费方式可能更为合适，因为它们可以根据实际服务内容和质量进行调整，更好地保障业主或物业使用人的权益。注意事项：在选择物业服务费收费方式时，应充分考虑物业类型、服务需求、业主或物业使用人的经济承受能力等因素。物业服务企业应与业主或物业使用人充分沟通，明确服务内容、标准和费用等事项，确保双方权益得到保障。如有其他关于物业服务费或物业管理方面的疑问，可以直接向我咨询。

电梯维保费是否包含在物业费中，主要取决于物业服务合同的约定以及当地政策规定。以下是对此问题的详细分析：包含在物业费中的情况合同明确约定：如果物业服务合同中明确规定了物业费涵盖电梯维护保养的费用，例如合同中写明“物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，那么电梯作为共用设施设备，其维护保养费用自然包含在内。在这种情况下，业主缴纳物业费后，无需再额外支付电梯维保费。物业服务企业有义务使用这部分费用进行电梯的日常维护、保养和检查，确保电梯的正常运行。当地政策规定：部分地区的相关政策法规会明确规定物业费的构成中包含电梯维保费。例如，某些地方政府可能出台规定，要求物业费中必须包含电梯等公共设施设备的维护费用，以保障业主权益，避免重复收费。在这些地区，即使物业服务合同未详细说明，按照当地政策，电梯维保费也应由物业服务企业从物业费中支出。不包含在物业费中的情况合同特别约定：有些物业服务合同可能会明确约定电梯维保费不包含在物业费内，而是需要业主另行缴纳。这可能是因为物业公司对电梯运行维护成本进行了单独核算，或者认为有必要让业主单独承担这部分费用。在这种情况下，业主需按合同约定的标准额外缴纳电梯维保费。合同通常会详细说明电梯维保费的收费标准、缴费方式和时间等内容，确保费用收取的透明性和合理性。特殊管理模式或增值服务：如果物业服务企业为电梯提供了超出常规维护范围的增值服务，如豪华装修、安装智能系统等，这些额外服务产生的费用通常不包含在物业费中。业主若选择享受这些增值服务，需根据物业服务企业的报价和服务内容，额外支付相应的费用。另外，有些小区对电梯实行特殊管理模式，如采用电梯刷卡按次计费等方式。在这种情况下，电梯使用费用可能不包含在物业费里，业主需要根据实际使用情况来支付电梯费。实际操作建议查阅物业服务合同：业主应仔细查阅自己小区的物业服务合同，了解物业费的具体构成及是否包含电梯维保费。这是最直接且有效的途径，可以明确双方的权利义务。咨询物业公司：如有疑问或不明确之处，可直接向物业公司咨询。物业公司作为合同的一方，有义务向业主解释合同条款和费用构成。关注地方政策：同时，也建议关注当地相关政策法规，以了解是否有关于物业费包含电梯维保费的明确规定。这有助于业主更好地维护自己的权益，避免被违规收费。合理维权：若发现物业服务企业存在违规收费行为，如未按照合同约定或地方政策规定收取电梯维保费，业主可依据合同条款和法律法规进行维权。例如，可以向相关部门投诉或寻求法律途径解决纠纷。综上所述，电梯维保费是否包含在物业费中需根据具体情况判断。业主应充分了解自身权益和合同条款，合理规划费用支出，确保享受优质的物业服务。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业包干制下，业主向物业服务企业支付的固定物业服务费用，通常涵盖多个方面，具体包括但不限于以下费用项目：人员费用：这包括物业管理人员、维修人员、保洁人员、保安人员等的工资、福利、社保及住房公积金等。这些费用是保障物业服务团队正常运转和各项服务工作顺利开展的基础。例如，保安人员的基本工资、加班工资及节日福利，维修人员的技能工资及社保缴纳等，均属于此类别。物业共用部位及设施日常运维费：涉及电梯、小区道路、路灯、给排水系统等共用设施设备的日常保养、维修和运行管理费用。这包括公用水电支出、购买或租赁必需的机械及器材的费用，以及为降低风险而购买的物业财产保险及各种责任保险支出。如电梯的定期维护保养费、小区道路修补费、路灯电费及给排水系统的检测费等。绿化养护费：用于小区内花草树木的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等，以维持良好的绿化环境。这包括绿化工具及材料的购置费用，如修剪工具、化肥、农药、草籽、花卉苗木等，以及支付给绿化养护人员的工资及福利费用。清洁卫生费：用于购买清洁用品、垃圾清运及公共区域的清洁消毒等，保持小区整洁卫生。具体包括清洁用品费用、垃圾清运费用、水池清洗及消毒灭虫费用，以及清洁公共地方如幕墙、墙面的费用等。在多数情况下，垃圾清运费是包含在物业包干制费用中的，但具体还需依据物业服务合同的约定来判断。办公费：支持物业服务企业的日常办公管理，包括办公场地租赁费、办公用品购置费、水电费等。如物业办公室租金、打印纸、墨盒等办公用品的购置费，以及办公室的水电费等。固定资产折旧费：对于物业服务企业用于小区管理的固定资产，如办公家具、电脑、车辆、工具等，按规定计提折旧费用。如巡逻电动车辆的折旧费、物业管理用房的折旧费等。秩序维护费：为维护物业管理区域内的公共秩序而支付的费用，包括安保人员的工资、安保设备的维护及更新费用等。如安保人员的工资、监控摄像头的维护费及更新费用等。特别说明：物业包干制下的费用项目虽广泛，但大修、中修和更新、改造费用（如电梯的大修、小区道路的重建等）应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本。这部分费用由业主按照相关规定共同分摊。物业服务企业在提供服务过程中应合理控制成本，确保服务质量的同时，也要注重经济效益，实现可持续发展。建议：业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确物业费所包含的具体费用项目，以避免后续产生不必要的纠纷。若对物业费的具体构成有疑问或发现物业服务企业存在乱收费行为，业主有权向相关部门投诉或寻求法律帮助。如有任何关于物业包干制或物业纠纷方面的法律问题，欢迎直接向我咨询。

物业费包干制下是否包含垃圾费，需依据物业服务合同的明确约定来判断。以下是对此问题的详细分析：一、通常情况下的包含关系在多数地区，物业服务包干制的收费标准中往往包含了与日常垃圾处理相关的费用。这是因为物业服务内容通常涵盖了小区内公共区域的清洁卫生工作，其中就包括生活垃圾的收集与运输至指定垃圾集中点。从广义上讲，这部分在小区内部进行的垃圾清运操作费用是纳入物业费中的。因此，如果物业服务合同中没有特别约定垃圾费需另行支付，那么可以认为物业费中包含了垃圾费。二、特殊情况下的不包含关系合同明确区分约定：如果物业服务合同中明确将垃圾清运费从物业费中剥离，单独列项说明由业主另行承担，那么此时垃圾清运费不包含在包干制的物业费里。业主在缴纳物业费的同时，还需额外支付垃圾清运费。政府收费项目：在某些城市，垃圾清运费属于政府环卫部门收取的行政事业性收费，主要用于城市公共环境的垃圾处理、运输等最终处置环节。这与物业在小区内进行的日常垃圾收集、转运工作是不同的。因此，即使物业包干制物业费包含了小区内的垃圾短驳费用，政府收取的这部分垃圾清运费一般仍需业主另行缴纳。三、实际操作建议查阅物业服务合同：作为业主，您应仔细查阅物业服务合同，了解其中关于物业费及垃圾清运费的具体约定。这是判断物业费是否包含垃圾费的最直接依据。与物业公司沟通：如果合同内容不明确或有争议，建议您及时与物业公司进行沟通，了解他们的收费标准和依据。通过沟通，您可以更清晰地了解自己的责任和义务。咨询法律专业人士：如果与物业公司的沟通无法解决问题，或者您对物业公司的解释存疑，可以向我咨询。我会根据您的具体情况提供专业的法律意见和解决方案。总结来看，物业费包干制下是否包含垃圾费并没有一个固定的答案，而是取决于物业服务合同的具体约定。因此，作为业主，您应充分了解合同条款，并根据实际情况做出相应判断与处理。如果您在物业费或垃圾费方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

物业收取的电梯费，主要是为了给业主提供全面、安全、高效的电梯服务。这笔费用涵盖了电梯日常运营的多个方面，确保电梯能够始终保持良好状态，为业主的出行提供便利。具体来说，电梯费主要包含以下几个方面的服务内容：电梯运行电费：电梯在日常运行中，包括上下移动、门机开合、照明以及控制系统等，都需要消耗电能。这部分电费是电梯运行不可或缺的基础费用，确保电梯能够正常启动和运行。电梯日常维护保养费用：这包括定期巡检与检查，由专业维修人员按规定周期对电梯进行全面检查，及时发现并处理潜在问题；清洁与润滑服务，保持电梯各部位的清洁，并对关键机械部件进行润滑，以减少磨损，延长电梯的使用寿命；小修与易损件更换，针对日常运行中出现的小故障或磨损进行及时修复，确保电梯的安全性能和稳定运行。电梯安全检测费用：按照国家相关规定，电梯需要定期接受专业安全检测机构的检测，以确保其符合国家安全标准。这部分费用包含在电梯费中，用于支付检测机构的检测费用。电梯管理人员费用：电梯需要专门的管理人员负责日常管理和协调工作，如监督电梯运行状况、处理乘客问题、与维保单位沟通协调等。这部分费用用于支付管理人员的工资和福利。电梯紧急救援费用：物业会建立24小时紧急救援体系，以应对电梯发生故障困人等紧急情况。这部分费用包括救援设备的配备、维护以及救援人员的培训等方面，确保在紧急时刻能够快速有效地解救被困乘客。电梯保险费：为应对可能出现的电梯安全事故风险，物业还会为电梯购买保险。这样，在电梯发生意外事故时，保险公司能够按照保险合同进行赔偿，从而减轻物业和业主的经济负担。此外，在特殊情况下，如电梯使用年限较长、出现严重老化或性能下降等问题时，可能需要进行大规模的更新改造。这种情况下，费用可能会通过专项维修资金或在一定时期内适当提高电梯费等方式来筹集。但这种情况相对较少见，并且需要遵循相关规定和程序，经过业主大会等相关决策机构的同意后才能实施。总的来说，物业收取的电梯费是为了确保电梯的正常运行和业主的安全便捷出行。业主在支付电梯费时，应仔细查看物业服务合同或咨询物业公司，以明确电梯费的具体内容和支付方式，确保自身权益得到保障。同时，物业也应公开透明地管理电梯费，确保费用的合理性和合法性。

包干制物业服务费是业主向物业服务企业支付的固定费用，用于覆盖物业服务企业提供各项服务所需的全部成本，并包含企业的合理利润和法定税费，盈余或亏损均由物业服务企业承担。以下是对包干制物业服务费构成的详细解析：人员费用：管理服务人员的薪酬及福利：这包括物业项目负责人、客服、维修、安保、保洁等人员的工资、奖金、社保费用及按国家规定提取的福利费。例如，一个中型住宅小区的项目负责人年薪可能约为10-15万元，而客服人员的月工资则可能在3000-5000元之间，同时还需要考虑加班费及培训费用。培训费用：为了提升服务质量，物业服务企业会定期组织专业培训，如安全管理、设备维护、客户服务等，这些培训费用也是人员费用的一部分，年费用可能在数千元至数万元之间。物业共用部位与设施的日常运行及维护：维修保养费：这涵盖了电梯、消防、给排水、供电系统等公共设施的维修与保养费用。例如，一部电梯的年维保费用可能约为1-3万元。能耗费用：包括公共区域的水电费、燃气费等，如路灯、楼道灯、电梯及二次供水的能耗。以一个千户小区为例，月费用可能达到1-2万元。保险费用：为公共设施设备及公众安全购买的保险，如公众责任保险，也是此部分的重要支出。清洁卫生与绿化养护：清洁卫生费用：这包括清洁用品的购置、垃圾清运等费用。垃圾清运费根据小区规模和垃圾量计算，月费用可能在数千元不等。绿化养护费用：涉及绿化工具材料费及绿化人员的薪酬，包括草坪修剪、花木养护、病虫害防治等工作。秩序维护与安全保障：安保设备费：购置和维护监控、门禁系统、巡逻车辆等的费用。例如，高清监控系统的价格可能在数万至数十万元之间，而年维护费则可能为数千元。安保人员费用：支付安保人员的工资、福利，他们负责门禁管理、巡逻执勤、安全监控等，确保小区的安全。办公费用与固定资产折旧：办公费用：涵盖办公用品购置、通讯费、水电费等日常办公开支。固定资产折旧：物业服务企业在物业管理区域内的固定资产（如办公用房、设备、交通工具）按规定方法和年限折旧，折旧费用计入服务费中。利润与税费：利润：物业服务企业作为盈利组织，需要在服务中获取合理利润，以维持运营和发展。法定税费：包括营业税（现已改为增值税）、城市维护建设税、教育费附加等，这些税费由业主承担并计入物业服务费中。其他经业主同意的支出：除上述费用外，还可能存在经业主大会或委员会同意的其他支出，这些也会根据实际情况计入物业服务费。法律建议：业主在缴纳物业费时，应了解费用构成，以便更好地监督物业服务质量和费用使用的合理性。如果业主对物业服务费的构成或使用有疑问，可以向物业服务企业提出查询或要求解释。若业主认为物业服务企业存在乱收费或费用使用不当的情况，可以向相关部门投诉或寻求法律帮助。希望以上解答能够帮助您更好地理解包干制物业服务费的构成。如果您有任何其他问题或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。

物业服务收费实行包干制的法规依据主要包括《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》中的相关规定。具体分析如下：《物业管理条例》的宏观指导根据《物业管理条例》第四十条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。虽然该条例未直接规定“包干制”的具体形式，但为物业服务收费模式提供了原则性框架，允许业主与物业服务企业通过合同约定具体收费方式。包干制作为其中一种市场化收费模式，符合条例中“费用与服务水平相适应”的要求。《物业服务收费管理办法》的明确规定《物业服务收费管理办法》第九条明确将物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式，并定义了包干制的核心特征：定义：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担；费用构成：包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；适用条件：适用于业主与物业服务企业通过合同约定采用包干制的情况。该办法还要求物业服务企业公开收费项目、标准及服务内容，保障业主知情权。地方性法规的补充细化部分地方性法规（如《北京市物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》）进一步细化了包干制的实施规则，例如：要求物业服务企业定期公布收支情况（虽不涉及具体分项，但需说明盈亏原因）；明确业主对收费标准的异议权，可通过业主大会决议调整收费方式；规定包干制合同需明确服务等级标准，避免企业通过降低服务质量控制成本。实务建议：若您所在小区拟采用包干制，需注意：签订书面合同，明确服务内容、标准及费用构成；监督物业服务企业定期公示收支概况（如公共收益分配、成本变动说明）；若发现企业通过减少服务内容压缩成本，可依据《民法典》第九百四十四条要求其整改，或通过业主大会更换物业。如有具体案例或地方政策疑问，可进一步向我咨询。