结论前置：按揭房在符合一定条件和程序的情况下，是可以设立居住权的，且这一行为是合法的。但需注意，设立居住权需经过抵押权人（通常是银行）的同意，并需对潜在的法律风险有充分了解。
一、法律基础与居住权定义
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的设立应基于书面合同，并向不动产登记机构申请登记，自登记时正式设立。这一规定为按揭房设立居住权提供了法律基础。
二、按揭房设立居住权的可行性
法律未禁止：
- 《民法典》中并未明确禁止按揭房设立居住权，因此从原则上讲，按揭房具备设立居住权的可能性。
抵押权人同意：
- 由于按揭房已抵押给银行等金融机构以获取贷款，房屋产权人在贷款还清前对房屋的处分权受限。设立居住权可能会影响抵押物的价值和抵押权人的权益，因此通常需要经过抵押权人（如贷款银行）的同意。这一步骤是确保居住权设立合法且不影响抵押权人权益的关键。
三、设立居住权的具体条件与程序
签订书面合同：
- 设立居住权的第一步是当事人之间应签订书面合同。合同内容应包括当事人的基本信息、住宅位置、居住条件与要求、居住权期限以及争议解决方法等。这一步骤是确保双方权益明确、避免后续纠纷的重要环节。
进行登记：
- 居住权合同签订后，必须向不动产登记机构申请居住权登记。未经登记，居住权不成立。居住权自登记时正式设立，具有法律效力。这一步骤是确保居住权得到法律认可和保护的关键。
其他限制：
- 居住权不得转让、继承，且设立居住权的住宅原则上不得出租，除非当事人之间有特别约定。这些限制是为了保护居住权人的居住权益，同时避免对抵押权人造成不利影响。
四、潜在法律风险与注意事项
抵押权实现风险：
- 若抵押权人需要实现抵押权（如拍卖房屋），居住权的存在可能会降低房屋的市场价值和吸引力，增加处置难度。因此，在设立居住权前，应充分考虑这一点，并与抵押权人进行充分沟通，确保居住权的设立不会对抵押权的实现造成不利影响。
法院查封或拍卖风险：
- 如果房屋因涉及法律纠纷被法院查封或拍卖，居住权可能会受到影响。因此，在设立居住权前，建议了解房屋的法律状态，避免在存在法律纠纷的情况下设立居住权。
居住权期限与终止：
- 居住权是有期限的，不是永久性的。居住权到期或房屋灭失时，居住权自动终止。因此，在设立居住权时，应明确居住权的期限，并了解居住权终止后的相关事宜。
五、实际操作建议
与抵押权人沟通：
- 在设立居住权前，务必与抵押权人（如贷款银行）进行充分沟通，确保其同意设立居住权，并了解其对居住权设立的具体要求和限制。
签订详细合同：
- 签订居住权合同时，应确保合同内容详细、明确，包括居住的条件、要求、期限等关键条款，以避免后续纠纷。
及时办理登记：
- 签订居住权合同后，应及时向不动产登记机构申请居住权登记，确保居住权得到法律认可和保护。
了解法律风险：
- 在设立居住权前，应充分了解潜在的法律风险，并制定相应的应对措施，以避免不必要的法律纠纷。
总结：按揭房在符合一定条件和程序的情况下可以设立居住权，且这一行为是合法的。但需注意，设立居住权需经过抵押权人的同意，并需对潜在的法律风险有充分了解。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。